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浅议批量成品房装修成本管理【作者简介】王火富，男，生于1968年，江苏常州人，常州道成置业有限公司成本总监，注册造价工程师，注册监理工程师，注册一级建造师、注册咨询工程师，研究方向：房地产成本管理 【摘要】针对房地产企业精装修成品房成本控制中存在的问题，提出精装修成本管控的思路及实施过程，同时也提出了成本管控应该关注的重点。 【关键词】成品房；精装修；成本管理；管控思路；实施过程；关注重点 1 引言 近二十年来，随着中国经济的蓬勃发展，中国房地产行业历经了快速的发展阶段。但同样也带来了一系列社会问题，如商品房二次装修带来的资源浪费、安全隐患、噪声扰民、环境污染等。为此国家、地方政府均发文大力推广成品房交付，国内一些龙头开发商也参与到了成品房开发这一行列中来。但值得关注的是，由于房地产业的高速发展，房地产商的房子不愁卖及成品房交付带来的一系列业主投诉，导致了房地产企业成品房交付的积极性并不太高，部分地区只有高档住宅、豪宅才进行成品房精装修交付。应该说，毛坯房一统天下的格局没有根本性的改变。 自2010年以来，随着全球金融危机的蔓延及国家对房地产业的宏观调控，房地产企业迎来了严冬，销售业绩一落千丈。房地产企业意识到只有改变长期以来的粗放经营的生存模式，方能在恶劣的市场环境中占有一席之地。因而几乎所有的房地产企业都不约而同地把提高产品档次放在了前所未有的位置上，成品房精装修交付无疑就成为企业选择之一。而如何控制好成品房的装修成本却决定着企业在剧烈的市场竞争中的生存与否，本文专门就房地产成品房装修成本管理的一些问题进行了探讨和研究。 2 当前成品房装修成本管理中存在的问题 长期以来，由于房地产业的高速发展，房地产企业重点工作是拿地。因为只要拿到地，光凭土地溢价就能赚到钱，所以成本控制还没有排上最重要的位置，一些管理严谨的标杆性企业，其成本的控制重点也仅限于毛坯房，所以在涉及成品房装修工程时，就显得不那么娴熟，主要存在以下问题： 2.1缺乏系统的成本管控思路 2.1.1成本管控与设计分离 在前期规划设计、尤其是施工图设计阶段，负责施工图设计的设计院工作的着重点是必须满足不同的规范要求，如建筑立面、容积率、绿化率、防火分区、结构规范等确保施工图审查能顺利通过，而不太考虑后续的装修，如不同人群对生活的体验。装修设计单位，往往从使用者的角度出发，对住宅空间（含公共部位）进行装修设计，而不太重视原有的施工图设计内容。由于缺乏统一协调及资源整合能力，开发商往往将两者的工作分开，成为独立的、并行的两项工作，这就造成了“铁路警察各管一段”的局面。所以我们经常看到装修图纸改变了原先施工图的户型、改变了原先施工图的用水、用电部位等状况。对于开发公司而言，损失轻一点的需要对已通过施工图审查的图纸进行重新审查，损失重一点的需对已建成的毛坯房进行二次改造，根据常州市场的不完全统计，由于这种装修阶段对毛坯房的修正导致的成本支出约为30～200元/平米。 2.1.2成本管控与施工分离 施工过程是成本实现的过程，作为房地产企业，结算超合同价，似乎是一个难以解脱的魔咒。在成品房精装修成本管控中，导致此类情况出现的原因有： 1、 招标内容中，未能穷尽所有的施工内容，或者是未能将工程量、施工价格摸清、摸透导致增项、增量、增价； 2、任意变更设计图纸、改变施工做法，造成施工单位的工期、造价索赔，更难把控的是针对一种新的做法，由于不能通过充分的市场竞争，其价格往往会比通常的情况要高一点； 3、缺乏对施工过程的整合管控，精装修工程是一个复杂的施工过程，综合了较多的分包单位及材料供应商的劳动，尤其是住宅精装修，不像公共建筑装修工作面大，其调度、统一协调相对难度较大。一旦工序的搭接与交接没有做好，那么工期索赔、造价索赔、成品保护损失等不利于成本管控的情况就会出现。 4、缺乏对施工界面的推敲与研究，导致返工、重复施工等无效成本的出现； 2.1.3成本管控与后期维护分离 成品房精装修交付，意味着使用者不需再对房屋进行大的变动即可使用。对于开发商，必须要从全寿命的成本管控角度去设计、选型与施工，减少后期维护费用。但就目前来说，大多数开发商未能就这些问题进行深入研究，只是单纯从卖房角度去考虑，这就为后期的使用、维护、保修都带来了不可预测的成本支出风险。 2.2 缺乏对供应商能力的整合与提升 由于参与了房地产企业价值链的形成过程，供应商对房企的经营效益有着举足轻重的影响。争夺优秀供应商，并与供应商建立长期、稳定的合作关系，不但可有效降低成本，提高效率，保证产品品质，而且可以通过充分沟通有效地提高产品性价比。构建优秀供应商体系将是房地产企业成本管理的核心工作之一。但一些房地产