美国物业理.ppt

（4）建立一套较为科学完善的房地产评税体系 ①要有专门的房地产价值评估机构 ②要有专业的评税人员 ③要选用适宜的评税方法 ④要有透明的评税过程 （5）建立一套科学的物业税管理手段和征管制度 1、要建立完善房地产信息收集机制 2、其次，要应用科学的评税工具，应开发一套能够满足各种评估方法的批量评税的计算机辅助系统 3、要建立一套评税纠纷争议解决机制。 美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日益成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。 美国房地产业总值约占国民生产总值的10%～15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。 恭喜奥巴马当选美国物业公司负责人 美国总统奥巴马 ——小区物业公司负责人，管理美国物业 业主委员会 ——美国国会 议员 ——小区各楼层选出来的代表 美国的物业的行业管理一般由行业协会承担 成立物业管理公司手续比较简便,只须符合一些基本的法定条件成立物业管理公司手续比较简便,只须符合一些基本的法定条件 行业协会对物业管理企业的资质和从业人员的资格管理比较严格 (一)管理机构 美国小区中的公寓有两种 合作公寓，屋主没有产权,只有股份,根据单元大小算出你占有大楼的股份比例 共有公寓，屋主拥有独立产权。既可以由私人业主自我管理,也可以委托专业物业管理企业进行管理。 （二）服务模式 业主自我管理 委托物业公司管理 约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理 全体业主大会选举出业委会 业委会通常一年选举一次 实施管理时,通常委派各房产经理负责小区的日常管理 业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年 （二）服务模式 计划书规定权利 物业管理费落到谁的口袋？ 物业管理费用在哪里？ 谁来管理自己的物业？ 标准的专业化管理——最显著的特点 贴心的多样化服务——引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准 完备的职业化体系——美国物业管理实行职业经理人制度 体制完善管理有序——政府设有专门的物业管理行政机构 企业经营规模庞大——内部管理模式、管理制度、管理程序都统一 信息技术应用广泛——社区的电脑管理系统中相关资料齐全 风险防范机制健全——物业管理费一般包含房屋保险的费用 一、国外物业管理法制化程度高 二、国外物业 所有权与管理权分离 三、国外物业管理的收费标准 由市场形成 四、物业管理企业需要培养 高素质管理人才 物业管理运作模式多样化 物业服务方式多样化 扶持一批专业化公司，推动物业管理企业将服务项目外包，打破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式 加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求 根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准。 美国物业管理信息化建设和发达的专业化服务市场值得借鉴： 筹建物业管理行政事务中心——通过整合管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行政事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局。 建立物业保险制度——引导业主和物业管理企业通过购买物业保险，减少因灾害性天气或者其他突发事件给业主和企业带来的经济损失，有效地化解物业管理中的经济赔偿纠纷和矛盾。 在国内，房地产物业税还是一个历史不长的新税种，但在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。 属性 不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一 房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收 房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税 物业税税率 房价高低与物业税未必成正比 美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。 ????美国房地产物业税征收情况一览表 ???? ????年份 ????房地产税总额（亿美元） ????占全部税收比重（%） ????1977 ????625 ????80.5 ????1982 ????820 ????76.1 ????1987 ????1212 ????73.6 ????1992 ????1803 ????75.6 ????1997 ????2188 ????73.4 ????2002 ????2791 ????72.9 ????2004 ????3179 ????73.1 ????2005 ????3559 ????72.4 ??