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地票含金量---土地估价师培训心得 ??? 2009年05月26日 重庆“地票”价值几何 ???? ???? 5月21日，我参加了市房地产土地评估与经纪人协会举办的土地估价师后续教育培训。有幸聆听了重庆农村土地交易所副主任易和平先生的讲座，对重庆市“地票”的来龙去脉和市场价值有了一定的认识。 ? ?? 据易和平副主任介绍，重庆“地票”的出台，是08年薄熙来到重庆后，到农村考察时，有感于农村集体建设用地使用中的大量浪费，提出在城市建设用地十分紧张的情况下，能否将农村闲置的集体建设用地与城市的建设用地统一利用起来。 ? ?? 这里有一个土地利用方面的专业背景，即我国实行严格的土地用途管理，各省市自治区每年新增的城市建设用地的指标是受到严格控制，这个权力掌握在国务院手中。各地方政府必须根据本地经济建设的需要，每年向国务院打报告，申请当年的用地指标。有了这个用地指标，地方政府才能把相应面积的农村土地征用为城市建设用地。而且各地方政府还要按这个指标面积向中央政府上交相当数量之新增建设用地有偿使用费。 ? ?? 所以重庆的“地票”，从某种意义上讲，相当于重庆市地方政府“克隆”了中央政府的权力，可以根据自身经济发展的需要，自己创造出城市建设用地指标！ ? ?? 当然易主任也介绍说，这个地票也是有条件的，它首先满足了重庆耕地占补平衡的动态管理要求，其次这个地票指标是通过将农村中闲置的集体建设用地复耕为农地，从而增加城市的建设用地指标。 ? ?? 所以重庆打的是擦边球，是把边远地区农村的建设用地用“地票”这种方法搬到城市来，转变成城市建设用地来使用。 ? ?? 而且目前的重庆地票含金量还很高，根据已成交的地票看，成交价基本上稳定在8.2万元/亩。实际上这个地票在落地使用时，是可以冲抵两笔费用的：一是本来应该上交国务院的新增建设用地有偿使用费，目前重庆是80元/平方米；二是市政府应收的耕地开垦费，目前是30元/平方米。单是这两笔费用就折合7.3万元每亩。也就是说，“地票”作为指标的价值大概是1万元/亩。 ? ?? 而市政府所收到的8.2万元/亩的地票款，其中的90%以上返还给了进行土地复垦的农村经济组织，以另一种方式实现了“城市反哺农村”，体现了城乡统筹发展的思路。 ? ?? 所以1万元/亩的廉价地票，对重庆的建设来说，是一件大好事。 ? ?? 如果这张地票可以在全国流通，那更是新农村建设的幸事。 【 HYPERLINK mailto:?body=/News/ShowInfo.aspx?ID=86 推荐好友 摘要：日常的土地评估业务中，涉及国有土地评估很多，而在现实的工作中，不乏有因集体土地的拆迁和“小产权房”等各种原因，需要评估集体建设用地使用权价值的情形。当前集体土地评估是业内正在研究和探讨的一个新课题，在技术上和理论上较难操作，经过在实际工作中不断摸索总结，笔者对此用成本逼近法求取集体土地价格作了一些探讨，得出如下体会。?? 关键词：集体建设用地使用权价格的求取方法???? 日常的土地评估业务中，涉及国有土地评估很多，而在现实的工作中，不乏有因集体土地的拆迁和“小产权房”等各种原因，需要评估集体建设用地使用权价值的情形。当前集体土地评估是业内正在研究和探讨的一个新课题，在技术上和理论上较难操作，经过在实际工作中不断摸索总结，笔者对此用成本逼近法求取集体土地价格作了一些探讨，得出如下体会。??? 纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。土地管理法第8条规定：城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有外，属于农民集体所有：宅基地，自留地，自留山属农民集体所有。他们的区别具体表现为：国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。难道就因为不能进入市场就没有价值了么？笔者认为不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。但是，对集体建设用地使用权的价值到底如何体现呢?集体建设用地土地使用权，会因为处分权受限制(不能流转)，其土地价值就低吗?笔者认为：不然。现阐明如下看法。??? 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。又根据《城镇土地估价规程》成本逼近法基本思路：在国有土地的评估中土地的价格的计算方法是将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权收益，即求得土地价格。基本公式中