玉泉路项目可行性研究及定位报告131118.pptxVIP

北京玉泉路雕塑公园地下商业项目;目录;;1.0北京市发展规划;1.0北京市发展规划;;“十二五”时期是石景山区实现CRD建设第二步走目标的关键时期，该阶段招商引资最为关键、产业规模快速提升、首都文化娱乐休闲区地位和形象基本确立的重要时期.;1.0石景山发展规划;1.0石景山产业趋势;1.0石景山土地出让现状;划定原则 ;;1.0区域商业市场环境分析;苹果园商圈;1.0项目周边三大商圈解读;公主坟地区目前只能更多地依靠翠微股份这个百货巨头支撑商圈的经济发展。 公主坟商圈目前存在商业项目数量较少、国有企业为主、竞争体制较弱、档次不高、硬件设施落后、区域竞争不明显等症结。 公主坟地区的消费群体购买力强、大宗团购占很大比重。 在体验式购物中心盛行的京城商业市场中，作为较早成型的商圈，公主坟在人气、地理位置等方面具有传统优势。 商铺大多被开发商所持有，位置、楼层以及对所引进的行业（餐饮、服装）租金都不同。 国海广场的商业即将招商，但是价格还没确定。光耀东方峰会的商铺只售不租。凯德MALL的租金均价在25-30元/平/天（每月800元/平），翠微广场商铺均价达到30-35元/平/天（每月1000元/平），东方光耀广场底商在20-25元/平/天。近期，公主坟周边没有新的写字楼底商招商。;北京城乡仓储大超市，是北京城乡贸易中心股份有限公司的独立经营实体。1998年1月18日正式营业。建筑面积10000平方米，经营面积6000平方米。一至四层是卖场，经营涉及吃、穿、用等二十几个大类近四万多种商品。品种齐全、价格实惠、质量优良。卖场设备精良、环境优美，是居民生活理想的购物场所。;1997年11月创立的翠微大厦于2003年1月改制为北京翠微大厦股份有限公司,是以零售为主的大型现代化集团式企业。本部位于西长安街公主坟翠微商业中心,占地2.3公顷,建筑面积11.7万平方米,商场营业面积3.8万平方米,年销售额达31.24亿元,年上缴国家税金、年利润双双过亿。;苹果园商圈;1.0项目周边三大商圈解读;苹果园地铁商业区，已经营近十年，土地性质属集体用地，只租不售，新生活为金生丽水商贸有限公司承租经营；云柏鞋城为云柏鞋业承租主要大部分自营，仅部分转租。 苹果园地铁商业区，商业氛围浓厚，人流量大，日流量达5万人次，为区域的商业提供了充足的客源。 苹果园地铁商业区整体品牌以中低端档次为主，如：运动品牌的主力店为李宁、特步 苹果园地铁商业区消费人群以中低端消费为主，服装价格多在100元左右，多数商品在100元以内，男鞋300元左右，女鞋200元左右。;1.0项目周边三大商圈解读;苹果园商圈;石景山万达商圈 1．万达商圈范围 ： 石景山路以南，八角桥以东，鲁谷大街以西，鲁谷路以北的大部分区域。 2．万达商圈概况 ： 西长安街延长线南侧，辖区面积7平方公里、目前人口接近10万。1980年，只有三个自然村的农业区鲁谷被规划为开发区，隶属八宝山街道。从这一年起，物流、人流、信息流迅速向鲁谷聚集。20家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展的活力，2003年4月7日鲁谷社区正式成立，开始，区域内只有华联商厦一家大型综合商场，而大中、苏宁等专业卖场因看到区域内的消费潜力陆续进驻，逐步形成了传统的鲁谷商圈，当时已经是石景山区域的商业核心，随着万达广场的进入，鲁谷商圈核心商圈的地位更加稳固。 3．万达商圈特点 ： （1） 交通便利 商圈紧邻长安街西延线(石景山路)，交通条件优越，20多条公交线路，和地铁1号线形成良好的交通网路，使商圈辐射到整个石景山地区，是成为石景山核心商圈的重要条件，是商圈发展的良好基础。 （2） 社区密集，消费人群庞大 鲁谷商圈内的社区非常密集，鲁谷小区、京汉旭城、鲁谷北重西厂宿舍、依翠园、永乐西小区、双锦园、丰仪家园等等，多为老社区，居民为最早的鲁谷原住民，人口结构老龄化明显，消费以日常生活消费为主，消费习惯特点为就近消费，消费力不高，但是需求强烈。 （3） 商业档次不高，品牌消费严重不足 由于消费人群的特点，原先商圈内的商业多为档次不高的亲民商业，集中商业也仅仅有华联商厦一家，品牌商家几乎没有，餐饮也以小型快餐为主。虽然万达广场的开业运营给商圈的发展带来了新的活力和新的品牌，商圈档次得到一定提升，但是整体竞争力还无法和其他商圈相比。 4．典型项目： （1） 石景山万达广场 （2） 台湾街;;;;;;;;区位 项目位于北京市石景山区，天安门以西16公里的长安街延长线石景山路上。 石景山区以前是首都钢铁厂的所在地，首钢搬迁以后，大量的居住小区建设起来，人流激增，商业机会 得到了很大的扩展。 未来石景山发展的总体规划是打造成集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的“ CRD”，即首都文化娱乐休闲区。这一战略正在改变