第七章房地产经纪人其他业务.ppt

7.4.2.4房地产开发项目投资过程 第一，开发阶段的投资。 第二，经营阶段的投资。 第三，再开发阶段的投资。 7.4.2.5房地产开发投资的方式 第一，独资开发经营房地产。 第二，合资开发经营房地产。 第三，合作开发经营房地产。 7.4.3房地产价格咨询 7.4.3.1房地产价格咨询的概念 房地产经纪人员凭借其在房地产价格评估方面专业知识以及丰富的市场经验，结合一定的房地产估价方法，为购房者与投资者提供标的房地产的客观市场价格，这就是房地产价格咨询。 7.4.3.2影响房地产价格的因素 1、供求关系 2、社会因素 ?3、政治因素 4、经济因素 5、自然因素 6、区域因素 7、个别因素 7.4.3.3进行房地产价格评估的原则 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、供求原则 4、替代原则 5、估价时点原则 6、公平原则 7.4.4房地产法律咨询 7.3.4.1房地产法律咨询的类型 1、为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据。 2、兼有律师资格的可以受聘担任各种房地产企业的法律顾问。 3、为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险。 4、为维护委托人的正当利益提供法律依据。 5、为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益。 7.4.4.2房地产法律咨询涉及到的法律法规 1、综合法规 2、房地产交易法规 3、房地产租赁法规 4、房屋管理法规 5、房屋拆迁法规 6.、其他 7.5 房地产经纪其他业务的实务操作 7.5.1房地产拍卖的实务操作 7.5.1.1接受拍卖委托 房地产拍卖的委托需提供证明文件： 1、房地产拍卖标的的产权证； 2、产权人身份证明或企业法人营业执照； 3、法定代表人证明书与法人授权委托书； 4、对拍卖房地产有处分权的证明文件； 5、产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书； 6、拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等； 7、其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件 7.5.1.2拍卖房地产标的的确认与调查 文件与资料核实内容主要包括： 1、拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致； 2、产权来源是否清楚； 3、房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致； 4、产权证中“他项权利” 等其他权利登记； 5、是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件； 6、是否有他人声明对该房地产享有权利的文件； 7、是否有产权证丢失的记录； 8、是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何； 9、是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内； 10、土地来源和变更情况。 7.5.1.3签订委托拍卖合同 房地产委托合同应包括以下内容： 一般房地产委托合同应包括以下内容： 1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人； 2、委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等； 3、拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式； 4、拍卖费用条款、佣金及其支付方式； 5、拍卖方式与期限； 6、拍卖程序中止和终止的条件； 7、违约责任； 8、签约日期和合同的有效期限； 9、拍卖底价； 10、其他需要约定的条款。 7.5.1.4房地产拍卖底价确定 拍卖底价确定的主要依据是： 1、卖标的房地产估价报告。 2、双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素与个别因素加以分析。 3、经纪人的经验； 4、经纪人在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价。 7.5.1.5发布拍卖公告 一般来说，拍卖公告信息内容应包括： 1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人； 2、拍卖的时间、地点； 3、拍卖房地产的基本情况： 4、拍卖房地产转让后应交纳的税费； 5、竞买人的条件； 6、竞买保证金； 7、拍卖方式； 8、其他需要公告的事项。 7.5.1.6　现场拍卖 现场拍卖的操作程序为： 1、竞买人凭保证金收据领取有号码的报价进入拍卖场所； 2、主持拍卖人（拍卖师）介绍该拍卖房屋的情况与拍卖应知事项； 3、主持拍卖师报出拍卖房屋的开价； 4、竞买人持牌报价； 5、主持拍卖师在竞买人报价后，须及时重复提出竞买人牌号及其报价； 6、竞买人提出的最高价由主持拍卖师连报3遍满3分钟而无竞买人竞争报价时，最高价已经达到或超过底价的，由主持拍卖师以棰击板，表示拍卖成立。 7、主持拍卖师宣布最后应价者为买受人； 8、拍卖人与买受人签订《拍卖成交确认书》。 7.5.1.7　产权过户 现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定