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罗店板块近期市场简报 2009.10.29 BY TOSPUR 罗店板块区域属性分析 罗店板块整体市场表现分析 罗店板块重点项目市场分析 罗店板块区域属性分析 上海市政府重点发展“一城九镇”之一罗店北欧新镇 目标为建成一个具有典型北欧城镇居住、交通与环境特色的现代化生态新城镇 2004年罗店镇被建设部中国房地产协会评为“中国著名小城镇” 区域内有罗店工业园区，依托宝钢的宝山 工业园区近在咫尺，产业人口具有一定优势 罗店——“上海北翼的明珠” 区域属性分析 ——区域属性背景 罗店板块自2004年已拥有核心风貌区，内有美兰湖、美兰湖国际会议中心、北欧风情街、三大广场与诺贝尔科技公园“等特色配套。 1 区域属性分析 —— 特色配套 轨道交通 未来7号线延伸到罗店后，对区域内房地产市场有一定的利好,这对区域市场构成中远期利好 道路交通 沪太路目前正在拓宽，由双向四车道拓宽为双向六车道 未来的2-3年内区域的交通通达性将大大提升 罗店 顾村 浦钢罗泾 宝山工业园区 7号线 沪太路 区域属性分析 —— 配套交通 罗店北欧新镇规划生态林区3.4平方公里 规划新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设 北欧特色居住区分为现代城、花园城与生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主 生态林区，将建占地3390亩36洞高尔夫球场和高标准会所 未来罗店新镇 将是上海北区一个高品质、配套全的现代绿色生态休闲居住区 区域属性分析 —— 未来趋势 罗店板块整体市场表现分析 板块整体市场 ——供求价走势 近一年罗店板块供应主要集中在09年5-8月，共上市124741平方，1264套房源；主要集中在美兰湖花园、琥珀郡园、景瑞欧兰高邸等楼盘；从成交来看，落点板块半年以上时间成交量低迷，主要原因为该板块可售量较少，仅美兰湖颐景园项目有缓慢成交，自09.05月美兰湖花园、琥珀郡园推出176、288套房源开始，次月成交出现飙升，月成交量达27000平米左右，市场需求爆发。 从价格走势来看，全年出现明显的风水岭，在09.06月成交上扬态势明显的月份，价格也出现明显飙升，逼近12000元均价成交，较之前上涨的近一倍，主力成交项目为琥珀郡园。 项目 上市月份 上市面积 上市套数 琥珀郡园一期 2009.05 21842 288 美兰湖花园 2009.05 16588.64 176 富长苑 2009.06 16441 144 美兰湖花园 2009.06 9050.56 96 琥珀郡园一期 2009.07 31039 232 景瑞欧兰高邸 2009.08 29781.13 328 合计 　 124742.3 1264 板块整体市场 ——供应项目明细 板块整体市场 ——成交项目细分 罗店板块2008.09-2009.09成交项目细分 项目 环线 成交套数 成交面积 成交总价 成交均价 美兰金邸 郊环以外 1 225.61 225 9973 富长苑 外郊环间 95 10810.27 7844 7256 琥珀郡园 郊环以外 444 45158 61888 14155 顺驰美兰湖畔雅苑 郊环以外 6 806.16 536 6654 景瑞欧兰高邸 郊环以外 210 19078.41 21153 11087 罗溪花苑 郊环以外 2 153.11 92 5992 美兰湖颐景园 郊环以外 54 8503.35 5196 6110 合计： 　 812 84736 96934 11440 从成交项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸最为突出，分别去化444套、210套房源；项目成交价格均超过11000元水平，其中琥珀郡园均价达14155元，产品类型为多层花园洋房，为板块内的高端项目。 板块整体市场 ——成交面积户型分布 板块内成交项目面积段主要集中在80-100平方米区间内，占到62%的比例，其次为小面积户型，60-80区间段内，占11%。 从80-100面积段成交项目可见，主要集中在琥珀郡园的88平米户型及景瑞欧兰高邸92平米左右户型，占到该面积段成交量的80%以上比例。 从成交户型来看，板块以三房户型成交集中最为集中，占45%的比例，其次为一房户型，占27%；而常规热销两房户型比例偏小，占15%。 其中三房主力成交项目为琥珀郡园，为88平米紧凑三房，该户型赠送面积在7-8平米左右，附加值优势明显。 板块整体市场 ——市场表现总结 09年5-8月落点板块供应出现明显放量，随而影响板块成交。 从成交价格走势看，落点板块近4个月涨幅明显，公寓价格由当初的6千元左右上涨至如今的12000元，表现出较强劲的走势。 去化速度方面，自05月份琥珀郡园推案开始，月均去化保持在15000方左右。 从板块主力项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸项目为主，其中琥珀郡园供应520