房地产开发建设中价值工程应用研究——第一阶段分析报告(最终版)(061130).docVIP

房地产开发建设中的价值工程应用研究 ——第一阶段分析报告 （梅陇镇项目实例分析） 引言 房地产市场的竞争日益激烈化，要想在这样的市场竞争中发展壮大，就必须提高自身的综合实力，加强成本管理力度，运用先进的科学技术和科学的管理理念来取代传统的经营模式。 作为房地产开发经营过程的最终产品——住宅，是一种向居民提供居住、学习、娱乐等多方面需要场所的物质实体，要想赢得消费市场，就必须在合理成本范围内有效提高功能配置上下功夫，也就是我们常说的“好钢要用到刀刃上”，用有限的资金和有限的空间为消费者提供最佳的居住场所。要想真正达到以上要求，从经济学的角度思考，将价值工程的学说应用到住宅建设过程中就显得十分必要。对于房地产开发企业合理分配和使用资源，减少不必要的浪费，提高经济效益和社会效益具有十分重要的现实意义。 1 价值工程简述 价值工程是20世纪40年代发展起来的一种科学管理技术。这种技术自1978年正式从美国传入我国后，得到了较广泛的应用并取得了明显效果。简要地说，价值工程就是通过有组织的功能分析，以最低的成本获得必要的功能，使产品的价值得到提高的活动。价值工程涉及了价值、功能和成本三个因素，这里说的价值是功能与成本的关系，是从消费者的角度来考虑某种产品的适用价值。 价值（Value）＝功能（Function）/ 成本（Cost） 通常提高产品价值的途径有以下五种：1、 功能不变，成本降低；2、 成本不变，提高功能；3、 功能提高，成本降低；4、 成本提高，但功能有更大的提高；5、 功能下降，但成本下降幅度更大。①针对公司以往项目的情况，组织营销、设计、成本的相关人员到小区实地调研，提出价值工程讨论点； ②充分展开营销、设计、成本的讨论，提出后期项目营销、设计需重视和加大（或减少）投入的方向，及成本分配的调整； ③形成研究报告，对案例予以沉淀。 3 价值工程案例分析（梅陇镇项目） 深圳公司近几年开发了很多新的楼盘，这些楼盘中有很多值得我们继承和发扬的东西，当然也有很多有待改进的地方。随着公司的不断发展和壮大，我们将蕴育出越来越多的新新楼盘，也就有更多的亮点和价值点值得我们在新的项目中发扬，同时那些不足的地方就需要我们及时的改进、完善，因此，对这些成功的经验或失败教训进行及时地总结和积累就变得十分必要了。 经过本次价值工程研究第一阶段在梅陇镇项目的调研以及后期的讨论工作，我们发现了很多值得沉淀的东西，各部门同事也从不同的角度纷纷提出了相当有代表性的看法和见解，汇总如下。 3.1 建筑部分 3.1.1 外立面 『细胞分解』 双层表皮的立面系统成为梅陇镇最大的设计亮点，彩色的隔栅更成为楼盘外观与性格的标志，使深圳市民眼睛亮了再亮，不喜爱都不行。这个独特大胆的设计是深圳住宅楼盘迄今为止的唯一，引起了大范围的热烈谈论，也直接导致了开盘的疯狂热卖。此隔栅在阳台的部分也起到了栏杆的作用，且完全符合间距110的国家规范，达到了功能与效果的良好统一。 双层表皮是指在正常的玻璃窗、阳台外，加装一层铝合金膈栅,既是一个新颖的立面设计，又可以起到遮阳、隔热的效果，同时还能避免一些视线干扰。隔栅用铝合金材料制成，每根尺寸为50mm×80mm，正面为50mm宽，为银白色阳极氧化；侧面为80mm宽，为静电粉沫着彩色。每7根膈栅组成一组百叶，根据内在原则无机的分布在整个拉平的立面上。隔栅侧面着色的做法更使得建筑在各个方向和角度，都会有不同的效果感受，步随景异。 从梅龙路上远望整个项目楼群，一个壮观绚丽的景象会映入眼帘，一个仿佛悬浮在空中的由大量色彩缤纷的隔栅百页组成的“瀑布幕帘”，像电影“黑客帝国”中消解的电子信息一样，只不过这里绿色调被红、橙、黄、绿、蓝、紫所代替了。这些不断变化的隔栅百页带来十分丰富的视觉景象并丰富了周围的城市景观，确立了项目的标志性。 商铺铝通隔栅价值如何争议较大。建筑上为了实现商铺与塔楼立面上下形象的统一和品质感，是需要做一些的，但是考虑到商铺的昭示性受到影响，可以再疏一些，现状确实过密。 采用外墙涂料初期效果不错，但是能保持长久的（3年以上）楼盘，在深圳市还尚无前例，且现场临建办公楼外墙涂料已有脱皮现象。如果在项目三、四期施工过程中，一期出现质量问题，则会对项目和公司的形象产生一定影响。 『成本分析』 梅陇镇项目一期外立面铝隔栅工程总价约为680万元，单位住宅建面指标约为53元/m2； 考虑到做了外墙铝隔栅之后外墙面积大部分被隔栅挡住，因此，外墙可做涂料而不必贴外墙砖。梅陇镇项目一期外墙涂料（20mm水泥砂浆抹灰+腻子+底漆一遍面漆两遍）单位住宅建面指标约为48元/m2； 由于外立面铝隔栅的使用，代替了部分阳台栏杆的作用，阳台栏杆的工程量可较项目正常设计情况减少，经测算，节省阳台栏杆造价约150万元，单位住宅建面指标约节省12元/m2。 项目