房地产售程序营销技巧基础知识.doc

房地产售楼程序、营销技巧基础知识 余源鹏房地产大讲堂 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。 主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。 1垂直交通空间布置要点： 位置与数量依功能需要和消防要求而定，应靠近交通枢纽，布置均匀并有主次，与使用人流数量相适应。 (1)楼梯 楼梯是公共建筑中常用的垂直交通联系手段。楼梯的位置和数量应根据功能要求和防火规定，安排在各层的过厅、门厅等交通枢纽或靠近交通枢纽的部位。 楼梯的组成包括：梯段、栏杆和休息平台，可分为如下几种： 1) 直炮楼梯; 2) 双跑楼梯; 3) 三跑楼梯。 在公共建筑设计中，基于防火疏散的需要，至少需设置两部楼梯(出规范有特殊要求)。 (2)坡道 有的公共建筑常用坡道解决垂直交通问题，常应用在交通类建筑和医疗类建筑中。 坡道的坡度一般为8%～15%，人流比较集中的需要平缓一些，常为10%～12%。此外，坡道设计还要考虑防滑设计，因为坡道所占面积通常为楼梯4倍，一般室内较少采用。 (3)电梯 当公共建筑层数较多或某些建筑虽然层数不多但因有特殊需要(如医院)，除布置一般楼梯外，还应布置电梯以解决垂直交通问题，布局中要考虑以下几点： 1)在设置电梯的同时，必须按防火规定的要求，配置辅助性的楼梯，供电梯发生故障时使用; 2)每层电梯出入口前，应考虑有停留等候的地方，并需让出一定的交通面积，以免造成拥挤和堵塞。 3)在8层左右的多层建筑中，电梯与楼梯几乎起着同等重要的作用，电梯宜与楼梯靠近布置或安排在同一个楼梯间内，以相互协助。 4)在超过8层的高层公共建筑中，电梯成为主要的交通工具，可考虑成组的安排在电梯厅内，一般每组电梯不超过8部，并与电梯厅的空间处理相适宜。 5)因电梯本身没有采光要求，所以电梯间的位置可以灵活布置，通常可布置在建筑的中心地带。 (4)自动扶梯 自动扶梯因具备连续不断地乘载大量人流性能，因而适用于具有这种人流特点的大型公共建筑，如大型商场等。 自动扶梯在建筑中可以单独布置成为上行或下行的，也可布置成为上下行并列的。一般自动扶梯的坡度较为平缓，通常300左右。 自动扶梯还具有如下几个优点： 1)使人们可以随时上下，不必象电梯那样需要一定的等候时间，这样自动扶梯就具有连续快速疏散大量人流的优越性; 2)自动扶梯不需要在建筑顶部安设机房和在底层考虑缓冲坑等，比电梯占用空间少。 3)发生故障时，自动扶梯可做一般楼梯使用，而不象电梯那样在发生故障时，产生中断使用的弱点; 当然，自动扶梯的行使速度缓慢是一个缺点。其次自动扶梯对于那些年老体弱及携带大件物品者也是不方便的，故在公共建筑中，在安装自动扶梯的同时，仍需考虑装设电梯或一般性楼梯，作为辅助垂直交通工具。 例题：为了布置紧凑，使用方便，自动扶梯(A)布置。 A 单向布置; B 交叉布置; C 转向布置; D 跃层布置。 交通枢纽空间布置要点 3.交通枢纽空间布置要点： 使用方便，空间得体，结构合理，装修适当，经济有效。应兼顾使用功能和空间意境的创造。 在公共建筑设计中，考虑到人流的集散、方向的转换、空间的过渡以及与过道、楼梯等空间的衔接，需要安排门厅、过厅等形式的空间，起到交通枢纽与空间过渡的作用。 门厅出入口部分的设计，主要依据两方面的要求：一是使用方面的要求，二是空间处理方面的要求。 房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总第2讲讲义 公共建筑的功能分区与人流疏散 (二)公共建筑的功能分区 功能分区的概念是，将空间按不同功能要求进行分类，并根据它们之间联系的密切程度加以组合、划分; 功能分区的原则是： 分区明确、联系方便，并按主、次，内、外，闹、静关系合理安排，使其各得其所;同时还要根据实际使用要求，按人流活动的顺序关系安排位置。空间组合、划分时要以主要空间为核心，次要空间的安排要有利于主要空间功能的发挥;对外联系的空间要靠近交通枢纽，内部使用的空间要相对隐蔽;空间的联系与隔离要在深入分析的基础上恰当处理。 (三)公共建筑的人流疏散 人流疏散分正常与紧急两种情况;正常疏散又可分为连续的(如商店)、集中的