房地产开的综合体系.ppt

郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 导 读 房地产项目的基本类型 影响房地产开发项目的因素 房地产开发项目的基本流程 房地产开发经营的主体 房地产企业 政府对房地产市场的管制 2 房地产开发的综合体系 导 读 房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一建设。这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。 例：南京市某挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求 编号:NO.2012G01 土地位置:宝塔路北侧、淳中路东侧 土地面积(㎡): 9579.9 土地用途:商业用地 规划指标要求: 容积率≤4.4 建筑密度≤65% 绿地率≥15% 挂牌起始价:5 5910万元人民币或等值外币 出让年限（年）:40 竞买保证金： 1800万元人民币或等值外币 加价幅度(万元/次):50万元或其整数倍 2.2 影响房地产开发项目的因素 2.2.1 内部因素 内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。 规划设计：以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场、客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。 　评价指标：功能、形象。 施工质量：按照规划设计图纸、方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量管理的水平。需从建筑寿命周期的全程评价。施工技术、项目管理。 　评价指标：工程结构质量、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比、开发进度、效率等。 2.2.1 内部因素 营销策划：蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定、建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。“酒香也怕巷子深” 　评价指标：广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力、资金回笼情况等。 物业管理：以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清净、整洁的居住和工作环境。 　评价指标：业主满意度。 2 房地产开发的综合体系 2.2.2 外部因素 有时笼统称为环境因素。 政策因素：政府行为对房地产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。产业政策、土地政策、金融政策等。 区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅影响居民家庭收入的高低，还左右着房地产业的发展态势。 消费者个性因素：由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。如“美国老太太和中国老太太”“有房才有家”。 环境因素（狭义）。地区大环境和楼盘小环境。 2 房地产开发的综合体系 2）其他项目前期准备 勘察、设计单位选择。 申领《建设工程规划许可证》。 申领房屋拆迁许可证 场地准备：三通一平或七通一平（上水、下水、电、道路、煤气、通讯和热力，场地平整）。 选择承包商。 选择监理单位。 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 2 房地产开发的综合体系 2.4 房地产开发经营的主体 （1）土地所有者或当前的使用者。 （2）政府及政府机构。 （3）金融机构。 （4）建筑承包商。 （5）专业顾问。包括各种工程师、顾问类，10多种。 （６）消费者或买家：主要包括自用型购买者和投资型购买者 （5）专业顾问 １）建筑师：在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。建筑师还要定期组织技术工作会议，签发与合同有关的各项任务书、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题。 ２）工程师：工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。 （5）专业顾问 ３）规划师：在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。 土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。 （5）专业顾问 ４）环境顾问：开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审