物业管理同与纠纷处理.ppt

第一章 合同与合同法 一、合同的概念 合同的要约 合同的承诺 合同的要件 口头合同、书面合同、事实合同 格式合同与合同的格式条款 第二章 前期物业服务合同 一、前期物业服务合同的特征 前期期限的过渡期 注重保护前期业主的利益 前期物业服务合同具有风险性 发展商从业主授权获得签订合同的资格 二、 签订前期物业服务合同应注意事项 物业的承接验收 物业服务费用与早期介入的报酬 物业的保修责任 前期物业服务合同的终止 第三章 物业服务合同 一、 物业服务合同的特征 业主委员会代表业主签订物业服务合同 受到较多的国家干涉 选聘性 有偿性 双务性 主体虚位性 二、签订物业服务合同应注意的事项 物业服务的内容、范围和期限 明确业主委员会的权利义务 明确物业管理企业的权利义务 违约责任的约定 合同条款宜细不宜粗 无偿与无期限的承诺 第四章 物业管理中的保管合同 保管，也称寄托、寄存、委托占有 寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为 寄托占有（保管合同）构成的三个要件： 1. 被保管人要合法的拥有保管物品 2. 被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他占有权交付给保管人 3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任 第五章 物业管理中的供水、供电合同 供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权利义务 《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户服务、向最终用户收费 供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同 停电、停水的侵权责任 第六章 业主公约 一、业主公约的概念 二、业主公约的作用 具有强制性的业主自治自律约束力 具有乡村民约的道德约束力 具有合同法的法律约束力 处理解决纠纷的依据 司法审判的有效证据 第七章 物权法与建筑物区分所有权 一、物权与所有权 物权——由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利 所有权是典型的物权，是物权的核心内容 所有权的权能包括占有、使用、收益、处分和排他性 二、建筑物区分所有权的构成1.不动产所有权的构成 2. 建筑物区分所有权的构成 三、专有部分与共用部分范围 1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担 权利义务不同 有利于解决纠纷 2. 中心说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间 3. 空间说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 4. 最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 5. 各种管线的专有部分与共用部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 6. 架空层、停车场、会所的所有权 四、专有部分所有权 五、共用部分持分权 六、业主大会组织（因共同关系形成）的成员权 第八章 建筑物的相邻关系 一、建筑物相邻关系的概念 地役权与相邻关系 建筑物相邻关系的类型 建筑物相邻关系的主要内容 二、区分所有建筑物的相邻关系 相邻使用关系 对全体业主共同利益的侵害 三、通风、采光的妨害 四、不可量物的侵害 第九章 物业管理法律责任 一、法律责任的概念 行为人未履行法定义务或约定义务而对损害予以接受惩罚、赔偿或补偿的不利的法律后果 法定义务……法律、法规所规定的强制性规定 约定义务……合同约定的义务 二、法律责任的种类 1.违宪法律责任 违反宪法的法律责任 2.行政法律责任 违反行政法律规范的法律责任……行政处罚 3.民事法律责任 违反民事法律规范的法律责任 违约责任……违反合同约定的法律责任 侵权责任……侵犯他人合法权益的法律责任 一般侵权与特殊侵权 4.刑事法律责任 违反刑律的法律责任 三、法律责任的构成要件 1.有损害事实的发生 人身损害与财产损害 已经发生、正在发生、将要发生、潜在发生的损害 2.行为人行为违法 行为人违反了法律、法规的强制性规定 3.行为人行为过错 过错是指行为人在实施违法行为时所具备的心理状态，是法律和道德对行为人的否定评价 故意……主观上的有意识希望发生损害，明知自己行为会造成损害的结果，并且希望或者放任这种损害结果的发生 过失……主观上并不希望发生损害，但因疏忽大意，