界石项目业定位及招商思路.ppt

六、商业物业定位 打造第六代商业综合体——街Mall+特色时尚步行商业街。 购物中心本身可延续街MALL的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间设计舒适尺度商业街，最大限度的将人流引入商业内部，充分挖掘商业价值。 商业步行街，主要为重庆及区域餐饮、娱乐，时尚购物。 功能区 业态选择 超市类 品牌日用品超市（重客隆、新世纪、人人乐等） 特色美食 快时尚的速食餐饮（KFC、麦当劳、仙踪林、味千拉面、蒸功夫等） 高端餐饮 适合富裕一族、商务人士的中高端大型餐饮 体验式娱乐空间 KTV、浴足、按摩、美容等 影院 嘉禾、UME影院、横店、嘉裕、金逸、17.5影院 打造第六代商业综合体 街Mall·体验式娱乐中心·特色美食 购物＋娱乐休闲＋主题餐饮 2、物业定位 六、商业物业定位 * 面积需求 消费频率 消费类型 多维度分析 临街门面 租金水平 1 2 3 4 七、商业业态规划 潮流前线 百货、休闲服饰、男装、女装、内衣 都市休闲 电影院、潮流数码、电器、 美食天地 餐饮、娱乐、茶楼、酒吧 形象档次 5 1、落位原则 负一层 二 层 美食天地 餐饮、娱乐、茶楼、酒吧 三 层 本项目以界石商圈步行街为生活理念，打造界石商圈升级版，引领界石商业消费新趋势！各模块布局落位遵循杂而有章原则。 2、落位规划 七、业态规划 七、商业业态规划 3、负一层业态规划 儿童摄影 车库 电影院 超市 车库 车库 超市 影院 七、商业业态规划 3、一层业态规划 儿童摄影 零售 儿童主题 小百货、饰品 餐饮 餐饮休闲 社区配套 小百货、饰品 零售 零售 餐饮 儿 童 主 题 餐饮休闲 社区配套 七、商业业态规划 3、三层业态规划 儿童摄影 茶楼、美容、餐饮 茶楼、美容、餐饮、网吧 茶楼、美容、餐饮 茶楼、美容、餐饮、网吧 5、本项目业态比例 从国内多个大型Mall的成功案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例——30：20：50“; 七、商业业态规划 本项目考虑前期聚集人气，建议加大餐饮比例，将餐饮比例做到24%，超市为20%，零售38%，休闲娱乐18%。 项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，减少不规则铺位； 铺位开间进深比控制在1：2—1：3之间； 规划铺位面积适中，时尚零售面积控制在40平米以内，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高； 尽量使大面积铺位划分成小面积商铺，便于后期的招商。 铺面化分 七、商业业态规划 招商策略 7 商业招商策略 商业租金策略 商业合作模式 商业推广策略 一、商业招商策略 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。 2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。 3、招商重点原则 A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻； B．对名家、名品、名企，重点招商。 4、招商五个优先原则 A．厂家优先：厂家直接合作优先引进； B．名优品牌优先：国内著名品牌优先引进； C．独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； D．特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进； E．经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。 商家遴选策略： 零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主； 主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主 超市或百货品牌优先考虑重庆本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选重百、新世纪、人人乐等； 商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右, 20%为未进驻重庆市场的知名品牌，具体见招商执行报告。 一、商业招商策略 租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金 租约年限和递增率 营业免租期 租金 价格策略 1 3 2 二、商业租金策略 综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平 市场现有商业租金水平 核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况 项目租金水平制定 市场潜在商业租金水平 整体宏观经济发展 租户访谈结果参考 主力店租金范围 ... ... 本项目租金水平 结合项目商业概念和租户落位 1、租金水平制定的依据 二、商业租金策略 结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为 元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定 市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月 竞争楼盘项目：片区周边的市场租金未定； 通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为 元/㎡/月，根据不同