台北都会区住宅次场之界定及其价格变动之观察-中华民国住宅学会.doc

台北都會區住宅次市場之界定及其價格變動之觀察 陳心怡( 陳彥仲(( 摘要 住宅是一項異質性高的財貨，由於住宅財貨的多元，住宅市場可區分為許多住宅次市場（housing submarkets）予以討論。過去相關研究中次市場之界定各有不同，一般直接將住宅次市場界定為個別空間（如行政區域）或住宅類型做為區隔之依據（花敬群,張金鶚,1999；Allen , Springer and Waller,1995）。這樣界定的方式是否合理？以台北都會區為例，台北市與台北縣此二住宅次市場是否具有一定程度關連？故本研究嘗試透過群落分析方法界定都會區內住宅次市場，除了提供不同於過去之界定方法外，亦分析各次市場間特性及住宅價格是否有顯著差異，並觀察其租賃住宅與自有住宅價格變動情形，以深入瞭解各次市場間關係。 壹、前言 住宅是一項異質性高的財貨，每個住宅財貨之屬性都有所不同。這樣的特性使得住宅市場相當的多元化，也使得住宅市場的研究頗為複雜。而由於住宅財貨的多元，住宅市場可區分為許多住宅次市場（housing submarkets）予以討論。住宅次市場間常具有不同的特性，造成對於整體市場不同的影響。因此住宅次市場可以說是住宅市場研究中十分重要的一部分。Michaels 及 Smith（1990）認為次市場的識別對於某種特定住宅或基地屬性如何影響均衡價格可能是一項重要的特性。Bourassa（1999）的研究中亦認為次市場的分析對於說明都市內住宅價格的變動有很大的幫助。過去的研究說明了住宅次市場界定對住宅市場研究，特別是住宅價格研究的重要性。 相關文獻研究中，一般直接將住宅次市場界定為個別空間（如行政區域）或住宅類型做為區隔之依據。如花敬群,張金鶚（1999）的研究中，直接以行政區域作為「住宅空間次市場」（housing spatial submarket）的界定。Allen , Springer and Waller（1995）於租屋市場的研究中，則以住宅型態作為次市場區隔之依據。這樣界定的方式是否客觀合理？以台北都會區為例，台北市與台北縣的住宅市場是否具有一定程度之替代性？並且眾多研究中，其次市場之界定各有不同。到底何者較佳？是否存在客觀綜合之界定方式？ 本研究將以台北都會區為實證地區，擬透過統計方法來界定住宅次市場。根據Bourassa, (1999,2001)的研究中，我們得知以統計方式來區隔住宅次市場確實能使次市場內同質性更高，並且各次市場之間其特徵價格亦有顯著不同。對於提高次市場內價格分析的精確度確有幫助。本研究以群落分析作為次市場界定方法，除了有別於一般主觀界定方式，並將界定結果反映於地理空間上，將可提供過去以行政區域等方式界定的「住宅空間次市場」界定上之參考。 此外，本研究將進一步分析群落分析界定之次市場其特性及價格變動情形。除了瞭解次市場分佈的可能原因外，自有及租賃住宅價格變動情形之觀察將有助於後續市場價格研究。 貳、相關理論與文獻回顧 一、住宅次市場定義 住宅次市場為一住宅之集合，其內之住宅彼此間有相當高之替代性(close substitute)，而對於其他次市場之住宅則有相對較低之替代性（Grigsby et al.,1987）。而替代性的概念為一組財貨或服務當其中一個財貨價格增加，其他財貨需求會增加。具替代性的財貨會具有相似的特性，故替代性與價格、搜尋成本、鄰近公共設施、工作、朋友的需求、環境品質、個別住宅屬性需求有關。由此定義我們知道，住宅次市場之中心思想為—替代性，但替代性是一種較為模糊且複雜的準則，故也使得住宅次市場的界定較為困難。 一般而言，住宅次市場的分別有空間向度及非空間向度兩種。空間向度的界定標準包括（1）已存之地理、行政疆界；（2）以社會經濟或環境屬性劃分；（3）資訊限制或搜尋成本劃分。非空間向度則多以住宅實質屬性分，包括（1）房間數、樓地板（土地）面積；（2）住宅型態（Bourassa ,Hoesli andPeng ,2001）。 此外，住宅次市場之概念分為供給面及需求面兩種觀點： 1.住宅市場需求面之區隔 以需求面來看，住宅市場需求面之區隔，則與一般行銷學中的「市場區隔」（market segmentation）觀念類似。市場區隔即是以市場需求面的發展為基處，將某一產品市場分為若干同質性的消費群體，針對各群體提供特定的產品與行銷組合，以滿足消費者之需求（鄭其正,1992）。在住宅市場中，基於住宅產品屬性的多元性質，亦將有不同偏好的消費群體，形成若干的需求次市場。例如高所得與低所得家戶住宅次市場。 2.住宅市場供給面之區隔 住宅市場的界定，除了以消費者之特性加以區隔的次市場外，尚有以產品特性為界定對象的「市場細分」的觀念與作法。所謂市場細分即由於住宅為非同質之產品，依產品之特性將市場區分成較小、較同質的供給