7、地皮增值税.pptVIP

第八章　土地增值税;;;;;;;;;;; （二）扣除项目 1.新建项目：　　（1）取得土地使用权所支付的金额：　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：　　 地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。　　 ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。　　;　　（2）开发土地的成本、费用：　　①土地征用及拆迁补偿费　　②前期工程费　　③建筑安装工程费　　④基础设施费　　⑤公共配套设施费　　⑥开发间接费用　　 ; （3）新建房及配套设施的开发费用　　 ;　　 1）如果这个利息能够按转让房地产项目计算分摊的 最多允许扣除的房地产开发费用= 利息＋ （取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% 2）如果这个利息不能够按转让房地产项目分摊的 最多允许扣除的房地产开发费用= （取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10% 在1）中全额扣除的利息，对它有要求： ①它不能超过银行利率 银行统一规定的利率。有可能你向财务公司借的钱，这时你的借款利息可能超过银行规定的借款利率。 ②这个利息不包括加息、罚息  ; （4）转让房地产有关的税金 ;;;;; 【例题·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（　）。　　A.转让环节缴纳给国家的各项税费 　　B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格　　C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用 　　D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费 　　 『正确答案』ABD　　『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。 ;; 四、土地增值税应纳税额的计算 （一）税率：实行四级超率累进税率;; 【例题·单选题】根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（　）。　　A.资源税 　　B.城镇土地使用税　　C.车辆购置税 　　D.土地增值税 　　 『正确答案』D　　『答案解析』本题考核超率累进税率的范围。我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。 ;;;;;;;; （1）住宅销售收入为9000万元　　（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160=3 000万元②住宅开发成本为2800万元③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%=580（万元）④与转让房地产有关的税金为: 495＋4.5=499.5（万元）⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋ 499.5=6879.5（万元）　（3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5 =2120.5（万元）　（4）计算增值额与扣除项目金额的比率2120.5÷6879.5≈31% （5）计算应缴纳的土地增值税税额：　　应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15（万元） ; ★（旧的存量项目）【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。 ; （1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。　　扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）