2011051郫县国宏腾项目营销战略总纲及策略.ppt

* * 引爆点2：“商业航母起航 国宏腾招商说明会” 第一次 招商会 2011.6 第二次 招商会 2011.7 第三次 招商会 2011.8 对主力商家分类分级，以公开招商说明会的形式广发招商邀请帖，做足商业热捧氛围。 以“商业”的名义为项目大盘形象贴金造势，同时蓄积行业口碑，为未来蓄客铺好资源渠道。 内容： 郫县城市发展规划及商业战略发展规划 项目商业产品形态及业态规划 项目意愿合作商家介绍 项目招商优惠政策 项目意愿商家协议签订 地点：五星级酒店 NO1 事件营销：政府做媒，“两会”不断 * * 引爆点3：“携手新城未来 国宏腾招商签约仪式” 若前期招商成功进行，一旦有主力商家意愿达成，则分阶段以签约会的名义持续推动招商推介会。 借重量级签约商家带动预招商家，再造商业热捧氛围。 内容： 重量级商家签约仪式 郫县城市发展规划及商业战略发展规划 项目商业产品形态及业态规划 项目意愿合作商家介绍 项目招商优惠政策 地点：五星级酒店 NO1 事件营销：政府做媒，“两会”不断 * * NO1 事件营销：明星主力店热炒项目商业愿景 周星驰 电影院 成龙耀莱影城 电影院 陈冠希 暴力熊 大S 俏江南 网络配合热炒明星开店小道消息 * * 活动地点：营销中心 时间：12-2月 每周一次 邀请对象：新闻媒体、活动单位、老客户携带新客户； 活动内容： 1、内部短信平台，发送老业主短信，通过活动邀约，附加销售信息； 2、在节假日或者周末举办老客户嘉年华活动，小型烧烤吧、娱乐设施、小型演艺吧配合活动开展； 感受XX，共享假日嘉年华 NO2. 活动暖场营销：老带新暖场活动不断 * * 攻守强劲拳：老带新优惠 内容： 传递老带新优惠政策，通过短信、展板等方式，传递紧迫感，并增强老业主信心； NO2. 活动营销：老带新暖场活动不断 老客户界定：凡是项目的成交客户、到访客户 新客户界定：由老客户推荐而来的成交客户 优惠方式： 针对老客户奖励：现金或购物卡 针对新客户优惠：大折扣等 * * NO3. 媒介通路：主流报媒+网络节点式释放 时间 推广主题语方向 形式 频度 12月 成都只有一个世界公园住区 释放二批次加推信息 硬广 2-3次/月 1月 主打产品信息，持续释放热销信息 软文话题炒作 2次/月 报媒投放计划 营销战略总纲 营销策略分解 市场环境分析 项目目标认识 推售策略 推广策略 客户策略 项目价值体系 * * 营销关键词：未来 1-2年时间，卖未来，体现区域成长 营销关键词：ING 2年左右时间，卖发展，体现信心 营销关键词：成熟 3年-更长时间，享受成熟，收获价值 价格策略选择 保守、稳健 适度低价 积极、进取 合理溢价 高调、稳健 待价而沽 总体营销策略思路 * * 今年启动产品 市场特性 销售要求 蓄客要求 推售思路一 商住各半 住宅产品以80㎡以上的户型为主流。 市场月均消化平均水平为104套，最高水平为144套。 商业产品是新城区域市场近期推售的产品空白。独栋商业是新城区域的稀缺产品。 按照超过区域市场平均水准的2.5倍计算，去化总量为660套，回收资金为3亿元。 销售任务剩余部分为商业销售额度，合计销售额为2亿元，销售面积为10000㎡，超过市场消化速度8倍。 按20%转化率计算，住宅蓄客量为3300组。 商业主推 住宅辅助 按照区域市场上限水准销售，去化总量为288套，回收资金为1.32亿元。 销售任务剩余部分为商业销售额度，合计销售额为3.68亿元，销售面积为18400㎡，超过市场消化速度10倍。 按20%转化率计算，住宅蓄客量为1440组。 推售思路二 住宅主推 按照区域市场上限水准销售，去化总量为288套，回收资金为1.32亿元。 基础蓄客量为1440组。 总体推售思路 * * 启动产品 优势 劣势 可执行性 推售思路一 住宅主推 商业辅助 具有较强的项目价值实现 通过营销手段和推广配合具备实现销售的机会。 资金回收速度较快 超过市场销售速度2.5倍 住宅蓄客量大，蓄客难度增加。 强 商业主推 住宅辅助 住宅销售属于市场正常水准。 住宅蓄客难度小。 资金回收速度较快。 难以实现项目商业未来价值。 商业超过市场消化水平10倍，市场承受能力有限，销售风险大。 商业客户蓄积难度大。 弱 推售思路二 住宅主推 后期溢价空间大。 市场去化周期合理。 销售量合理，销售难度小。 蓄客难度小。 资金回收速度较慢。 较强 住宅为主商业为辅的推售思路更具可执行性。 * * 项目推售立足点 立足全局，七号地块是项目吸引市场关注、寻求市场认同的起势，是决定项目后期运营成败的关键。 立足七号地块两年半销售周期，本阶段的销售是项目七号地块运营成败的关键。 阶段性任务回顾 销售任务：完成5亿销售额 销售要求：快速走货为初期销售第一