土地登记实务(王文秀.ppt

土地登记实务 土地登记实务 王文秀 主要内容 第一部分: 土地登记实务基本理论 第二部分: 土地登记表格规范化填写 第三部分: 土地登记案例分析 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 一、《土地登记办法》简介 二、土地登记概述 （一）土地登记的概念 ■规则：国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 ■办法：根据《土地登记办法》第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 ■该定义包括了三层含义 一是明确了登记的土地权利范围。 二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。 三是土地登记是土地权利的公示行为。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。 二、土地登记概述 （一）土地登记的概念（续2 ） ■必须弄清： 1、由谁进行登记 2、登记什么 二、土地登记概述 （一）土地登记的概念（续3 ） ■1、由谁进行登记 ■政府 ■部门 ■ 《办法》第三条：申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。 ■处（科、股）室 ■ 各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理 部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。(国土资发[2008]70号) ■人：持证上岗 ■ 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。 二、土地登记概述 ■土地权属性质与来源 国有土地所有权 集体土地所有权 国有建设用地使用权 国有农用地使用权 集体建设用地使用权 宅基地使用权 集体农用地使用权 抵押权 地役权 二、土地登记概述 二、土地登记概述 （三）土地登记效力 1、登记生效主义 不动产物权的取得、变更、转移、消灭，必须登记，不登记不生效。 2、登记对抗主义 不动产物权的取得、变更、转移、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的充分必要条件，登记与否不决定物权变动的效力。（例外如继承、法院判决等） 二、土地登记概述 （三）土地登记效力 3、《土地登记办法》规定的土地登记效力 过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。 近些年来，土地登记民事方面的功能逐渐被得到认可。 《土地登记办法》在贯彻落实《物权法》的基础上，突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。 二、土地登记概述 二、土地登记概述 （四）土地登记分类 总登记 初始登记 变更登记 注销登记 其他登记 三、土地登记程序 （一）土地登记程序对比 1、土地登记规则 土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 颁发证书 二、土地登记程序 （二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式 申请人：自然人、法人和其他组织 申请方式：直接、代理（委托、法定、指定）；共同申请与单方申请 2、申请提交的文件资料 《土地登记申请书》；申请人身份证明；土地权属来源证明；地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；地上附着物权属证明、法律法规规定的完税或者减免税凭证等。 3、申请的审查与受理 三、土地登记程序 （三）土地权属审核 1、权属审核的依据 法律依据 书证依据：申请人的身份证明、权属来源证明、地上物权属证明、地籍调查成果等。 2、权属审核内容 土地登记申请人、宗地自然状况、宗地权属状况。 3、持证上岗 哪些工作必须由持证人员来做？（权属审核和登记审查人员，即在登记簿上签署审查意见的人） 4、土地登记审查办结期限 期限的起点终点，期限：20日办结，特殊情况国土部门负责人同意＋10日 三、土地登记程序 （四）注册登记 1、不予登记的情形 土地登记办法第18条规定：五不登记。 国土资发（2008）70号文的规定：12种情形 2、注册登记内容 3、土地登记簿组成 土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登