天津景雅苑湾大盘商业定位整合报告128页.ppt

思源顾问 天津湾大盘定位整合报告 天津湾大盘商业主题 天津湾大盘商业主题 天津湾大盘商业主题 天津湾大盘商业主题 天津湾大盘商业主题 B3商业收益比较 0 0.5元/平米.天 2400 健身会所 124132000 +每年43.2万元租金收益 总收益 0 　 3000 老年会所10000 6034 办公16000 3987 商业 收益 均价 面积 　 B3项目（方案二） 0 0.5元/平米.天 360 体检中心 0 0.5元/平米.天 5000 酒店 0 0.5元/平米.天 1760 健身会所每年128万元租金收益 总收益 0 　 700 老年活动中心10000 5321 办公16000 2280 商业 收益 均价 面积 　 B3项目（方案三） 148132000+每年54万元租金收益 总收益 0 0.5元/平米.天　 3000 酒店10000 8434 办公16000 3987 商业 收益 均价 面积 　 B3项目（方案一） 从销售收益角度，建议采取第一种方式临街店铺+商务办公销售模式以快速回笼资金。 从提升整盘生活品质及招商可行性角度上判断，建议采取第三种方式在现有市场基础条件上进行适度提升及社区配套业态完善。 预招商反馈 招商商家反馈情况—— 截止到2009年2月，我司就天津湾商业项目B3地块招商工作实施如下：招商商家10家 ，其中主要集中于经济型酒店及会所业态。 经济型酒店招商反馈—— 截止2009年2月，已接触锦江之星、7天酒店、如家酒店、格林豪泰、汉庭、速8、雅悦、南苑E家、莫泰168等9家。 从现有招商反馈上看，经济酒店主要采取现成物业合作模式，在现有市场条件下经济酒店拓展存在一定困难。 7、等待工程图纸 6、对B3项目，待建筑完成后可商谈 5、租期及租金需核算 4、要求独立水电暖等配套且由甲方提供 3、楼层位置无特殊要求 2、建筑进深不大于15米 1、需求不超过5000平米 经济酒店要求 300～600 一托二商业面积区间 规模（平方米） 项目 220 内侧单位办公面积 500 外侧单位办公面积 25935 办公面积 12026 商业面积 475818000 总收益 259350000 10000 25935 办公 216468000 18000 12026 一层 收益（元） 均价 面积 　 A2项目 方案二：经济指标汇总及初步测算 收益比较及投入比较：前期物业改造费用方案二高于方案一；后期销售收益方案二高于方案一。 项目入市基础比较： 方案一-主要采取与嘉茂购物中心的商业错位经营方针，通过沿街店铺切分（休闲餐饮+商务服务）的商业构成与后者的时尚生活购物中心商业相错位。凭借区域新兴商务氛围进行商业的销售及打造。 方案二-主要采取借势嘉茂购物中心，打造A2商业内街的方式（内部联体商业+外部联体商业）进行商铺的销售。此方案商业的入市就嘉茂商业的依靠力度较大。 店铺规划及销售压力比较： 方案一以沿街店铺划分为主，考虑到内部商业的消化问题沿街店铺规模较大。 方案二-基本单位店铺规模较方案一有着一定的销售优势，但商业内街的出现就后期商业经营及项目入市销售产生较大风险。 方案比较： A2建议：方案一沿街店铺切分+办公商务配套 目录CONTENS 南北大街商业改造建议 PART Ⅰ PART Ⅱ PART Ⅲ PART Ⅳ A2地块商业初步规划建议 B3地块商业初步规划建议 PART Ⅴ E地块会所定位与经营发展专项分析 B3商业适合引进业态研究 菜市场问题 × 经济酒店问题√ 老年会馆问题√ 健身会所问题√ B3设计建议 B3商业规划补充 B区 B3商业 天津湾B3商业地块概况 B3地块位于天津河西区“天津湾”项目的中部，紧邻南北大街与古海道。 地块内为约9000平米占地面积规划为商业用地。 地上为商业及服务业设施，地下为停车场。 地上规划商业建筑面积约为18000平米。 B区商业要求——B区位于天津湾开发序列承前启后的关键节点，承袭A区商务商业的成功形象，完善大盘居住业态，为C、D区的开发打下坚实基础； B区商业商业发展——鉴于国泰桥的设置及周边交通的限制，B区商业就A区商业的借势存在一定阻碍;处于南北大街中端区域内街商业特征明显。 B3地块商业特征 B区 发 展 升级 研究本项目商业适宜发展的机会—— 商业控标旨在做足：约18000平方米 配套商业的整体定位：商业内街/南北大街的整体商业开发 带动住宅品质的提升：通过商业的设置，提升住宅销售价格。 天津湾大盘商业的树立：大盘商业开发的组成部分，整体项目商业形象的树