朝阳天虹项目报告(2012.12.18打印版).ppt

市场比较法 写字楼定价建议 名称 本案 力高滨江国际 东亚SOHO 滨江一号 红谷滩万达广场写字楼 地理位置 30 29 27 29 27 开发商品牌 5 5 5 7 8 项目规模 10 9 9 11 12 项目配套 20 14 13 17 20 交通情况 5 5 5 5 4 周边环境 5 6 5 10 4 项目规划 10 5 6 11 10 建筑品质 5 5 3 8 6 户型设计 10 9 8 13 10 合计 100 87 81 111 101 修正系数 　 1.15 1.23 0.90 0.99 毛坯销售价格 　 10121 8000 13377 9919 修正后销售价格 　 11633.33 9876.54 12051.35 9820.79 加权法测算本案的基准均价 写字楼定价建议 名称 本案 力高滨江国际 东亚SOHO 滨江一号 红谷滩万达广场写字楼 修正后销售价格 　 11633.33 9876.54 12051.35 9820.79 项目权重 　 35% 10% 20% 35% 加权后销售价格 　 4071.67 987.65 2410.27 3437.28 本案基准均价 10906.87 预计本项目甲级写字楼一年半可增长10%：10906.87*1.1=11997.557元/平方米≈12000元/平方米 LOFT写字楼市场均价=1.1* 12000=13200元/平方米 。 备注：市场经验：同一个项目LOFT写字楼市场均价是普通写字楼的1.1倍左右 天虹，南昌因此而不同！ Thanks for your attention Wish you a good day! * * * 南昌未来十年规划将贯彻东进西拓，南延北控的战略，十年内城区人口超过600万。 * * 近5年城市GDP及人均GDP增势良好，平均增速都在1成以上。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 未来南昌商业由传统商圈转向新的区级商圈乃至市级商圈扩展，商业地产还在为新型商圈的形成推波助澜。城市及区域面临新型商业升级。 市场及竞争层面 打造10万方超级区域级SHOPPING MALL，1万方独立式特色商业街，形成核心竞争力，驱动项目整体发展。 核心驱动力层面 本项目首先立足朝阳新城，面对未来聚集的富裕阶层，对消费环境，商业品质较为敏感，注重休闲娱乐消费，并对居住生活有较高的精神追求。 消费者层面 项目整体定位 立足朝阳新城 辐射大南昌的 新型高端商业型城市综合体 对项目其他发展物业产品进行分别定位 6.2 项目产品定位 区域客户研究 区域竞争诉求 以改善型为绝对主力，首改与再改、投资型客户并行 政策导向 项目区域住宅客户定位 区域主要客户 地缘性客户仍占据较大比例，主流客户首改为主、首置次之 区域客户动态 配套及功能渐完备，客户层面及区域扩大化，但主流客群不变 未来主力客户 商业及配套成熟，功能完备，形成新型高档住宅片区定位 √ 3-5年 6-8年 现状 项目住宅客户定位 建立在多重价值纬度之上的金字塔塔尖阶层 住 宅 价 值 提 升 的 过 程 区域三房产品未来2-3年持续占据主流需求并比重上升，两房逐渐弱化。四房产品也将有较为明显的上升空间。 纬度1：市场支撑 纬度2：地段支撑 纬度3：项目商业支撑 纬度4:项目写字楼支撑 纬度5：项目产品支撑 未来城市中心稀缺高尚精品住宅 本案位于朝阳新城金融中心地段，地理位置优越 本案11万方的商业带来的休闲娱乐配套势必拉升住宅的价值 本案写字楼的高收入商务人士必然产生置业需求 精致景观打造、舒适户型设计、贴心管家服务 改善型（首改、再改）、舒适型高尚住宅。 项目住宅配比预判 户型面积区间 （平米） 户型 比例 总建筑面积 （平米） 100-110 2+1 57% 26624 125-150 三房 30% 14256 160-180 四房 13% 6120 100% 47000 注：考虑到项目套内“90/55”的限制，故100-110平米户型占主力 根据项目自身条件、区位特征、总部性质、物业形态配套要求和市场效益等方面考虑，本项目将以高性价比的中端写字楼为研究方向 区位特征 开发要求 客户群体 市场效益 模式一： 高档写字楼 城市CBD中心 真正高档的写字楼，市场比较认可，南昌极少数，如绿地中央广场超高层写字楼； 软件跟不上，有价无市，去化较慢，如联发广场写字楼 以金融为主的世界500强企业等，类似企业总部、地区总部、营销中心、金融中心 资金成本投入巨大； 硬件软件设施一流； 物业管理服务国际标准； 对专业度，人才的要求高，开发难度大，风险高； 模式二： 中端写字楼 城市CLD中心 以中介服