财务测算：海泰信息广场D座酒店式公寓可行性分析分析方案.docVIP

海泰信息广场D座酒店式公寓可行性分析 一、项目介绍 海泰地产推出的海泰信息广场项目中，欲把D座建为酒店式公寓。 酒店式服务公寓的概念，始于1994年 酒店式的服务公寓式的管理既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式又吸收了信息时代写字楼的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。具有自用和 投资两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。—二十八层酒店公寓 一、二层商铺 三—十四层酒店式公寓 一、二层商铺 三—十六层办公用房 管理运营 国际酒店管理集团运营 英国酒店管理公司管理 戴德梁行物业顾问 自营管理 价格区间 9600元/m2—12000元/m2，三—二十八层递增，其中邻水上座阳面比阴面高约300-500元/m2 6300元/m2—8400元/m2，三—十四层递增，南北向差异500/m2左右 物业管理费 5元/月/ m2 2.8元/月/ m2 暂定3元/月/ m2 预期出租价格 12美金/月/ m2 约合3.3元/天/ m2（人民币）（可代租） 56元/月/ m2 约合1.87元/天/ m2（人民币）（可代租） 装修配套 时代奥城 1、外檐涂料，局部玻璃幕墙，铝合金外窗。 2、公共部位：地面：石材或高档地砖。 楼梯间：1-2层地砖；2层以上水泥压光；墙面乳胶漆。 3、户内：国产复合木地板； 卫生间防水石膏板，墙面瓷砖； 室内轻钢龙骨石膏板，墙面乳胶漆； 灯具：吊顶区域配筒灯； 厨房：高档橱柜，配不锈钢洗槽； 洁具：ToTo或科勒 开关面板：梅兰日兰、西门子或奇胜 家电：索尼、三星或飞利浦25寸电视（一室）； 二室以上配29寸；史密斯或阿里斯顿热水器； 家具：电视柜、床、床头柜、沙发、茶几、写字台及椅子、 衣柜、餐台； 4、户内设施：电话：预留接口，赠送电话机； 电视：有线、卫星； 宽带：预留； 空调：大金中央空调（新风）； 保安：自动报警； 水：自来水，中水入户（商业）； 电：一户一表（商业） 电梯：蒂森电梯； 安防：多重安防设施。 仁爱豪景国际 1、外檐：（玻璃、石材、铝板）幕墙 2、楼体保温：中空玻璃幕墙 3、公共部位： 电梯间：石材地面，墙面乳胶漆，石膏板吊顶； 楼梯间：地面地砖，墙面乳胶漆； 4、户内：毛坯，水泥沙浆麻面，墙面罩白； 5、供热：地板采暖（民用） 6、供电：市网（民用） 7、电视：预留有线、卫星 8、电话：预留 9、宽带：预留 D座 1、外檐：新型外挂材料、幕墙 2、外檐窗：中空玻璃，铝合金窗 3、公共部位：石膏板、铝塑板吊顶（大厅） 石膏板吊顶（其它部位） 4、卫生间：高档洁具 5、空调：中央空调（新风系统） 6、水：市政给水、中水（商业） 7、电：一户一表（商业） 二、市场容量分析 酒店式公寓作为一类新兴的高端商务建筑，在全国范围内的发展方兴未艾。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25－35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8％－15％。这部分客户占整个客户总数的60％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15％左右。 除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。 外来投资持续增加带来大量目标客户 天津高级酒店运营状况及未来预期看好 天津市真正意义上的酒店式公寓市场供应量不大，整体市场不够成熟，因此真对当前市场动作较成熟的三个项目进行分析，来描述天津市场的供应情况。 项目对比分析 项目名称 地理 位置 酒店管理 公司 星级 标准 总建面 投入 时间 交通 环境 商业 环境 商务 环境 泰达会馆 南开区复康路9号 泰达国际酒店有限公司 五星 6．07万 2002．9．28 便利 一般 一般 周遍仅有泰达会馆酒店 天津奥林匹克大厦 和平区西康路、成都道、昆明路交口 新加坡雅诗阁集团 四星 4.2万 1998 便利 较好 较好 紧邻五大道 利顺德大厦 和平区台儿庄路33号 利顺德酒店管理 四星 1.1