房地产市场调查分析方案格式1.docVIP

柳州市区域房地产市场调查报告 一、项目所在区域市场分析 1 1.1 河东区区概况 1 河东区属东南亚热带北缘气候，夏湿冬干，年平均气温20.6℃，全年无霜期为332天，年平均降雨量1441毫米，年均日照数1634.9小时，夏无酷热，冬无严寒，春秋两季气候温和清爽，四季常绿，无台风、地震,十分适合居住，具备常年旅游渡假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰辖区包括柳州市岩溶盆地南部的大部分地区，地势自北向南平缓倾斜。区内遍布峰林山体和溶岩天然景观，是柳州市著名风景点和游览区较为集中之地。 河东区现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白莲、阳和8个街道办事处（阳和街道办事处的行政事务委托阳和工业园区管理），5个村民委员会，53个社区居民委员会，总面积122平方公里，常住人口22.8万，流动人口8万，是柳州市的经济、旅游、文化和交通中心。 近年来河东区集全区之智、全区之力开展招商引资工作，全方位开放的格局已逐步形成，已成功引进了众多规模较大的商贸、工业项目。这些大型项目的引进及开发建设，使我区抢占了发展先机和经济制高点，进一步增强了我区的发展潜力和后劲。目前，河东区以打造“商贸、物流、商务”三大中心为战略发展目标，重点引进和发展汽车零部件、机械加工、五金机电、医疗、电子信息、服装、食品及物流等产业，加速形成特色产业集群。 河东区政府着眼于打造行政服务中心，紧紧围绕建设服务型政府这一主题，切实加强和改进政府自身建设。建立健全科学、规范、民主的公共决策机制；创新政务管理模式。设立“企业服务中心”、“居民服务中心”两个服务机构；积极推进政务“阳光工程”。努力建设服务型政府，不断开创政府工作的新局面。 未来5年，柳州市河东区将强化现代服务业主导地位，建设“大商贸、旅游、大市场”，着重打造七大片区。中共河东区委召开八届九次全体（扩大）会议，在该区“十二五”规划建议讨论中，透露出河东区未来发展的战略方向。 七大片区分别为水南片区、驾鹤片区、九头山片区、柳汽片区、五菱柳机片区、南环片区和都乐、响水及碧芙蓉等自然风景片区。 按照建议规划，水南片区将重点打造楼宇经济、CBD商圈。“整个片区以河东区政府办公楼前东西朝向的规划四路为界，划分为南北两个分片区。”河东区区委副书记、区长张彬在会上对该规划建议作了说明，“北分片区利用综合交通枢纽项目带来的客流量，建设楼宇式百货零售商场和高档次宾馆；南分片区以楼宇经济为主，在近期台湾经贸活动中心项目基础上，集中引进建设环保科技大厦、设计大厦、旅游大厦、儿童城等。” 而驾鹤片区因其位于老城区中心和百里柳江沿岸核心景观区，建议规划为特色商业步行街，和培育发展特色旅游小商品批零市场。 结合九头山片区特点，建议发展定位为：建设高档商务会所、汽车贸易园、大型商贸城。据介绍，该片区位于百里柳江景观带重要河段，景观资源明显，是打造生态特色、塑造城市形象的敏感地段。 东风柳汽将整体搬迁至柳东新区，柳汽可利用地块为约0.15平方公里的正方形厂房区。河东区建议为该片区度身打造，建设为文化创意产业园、文化用品和青少年用品集散中心。 除以上四大片区，河东区还建议将五菱柳机片区建设为“未来水世界”，满足市民日常水上休闲娱乐需求；发展南环片区仓储物流业，与周边物流中心、物流市场、物流片区，共同形成柳州市区南部的立体物流网络；都乐、响水及碧芙蓉等自然风景区，则主要以开发旅游为主，进一步开发该片区的风景资源。 1.2河东区市场项目简析 1 本次主要对大美天第，畔山灵秀这两个项目进行了调查和分析。 大美天第整个项目占地283亩，总建筑面积185704㎡，容积率仅为1.01，建筑密度28.9%，绿地率为41.6%。总户数1172户，项目的物业形态有独栋别墅、联排别墅以及多层电梯住宅。自然条件十分优越，除了紧临大龙潭公园以外，内部本身也拥有着丰富的原生态自然资源，四周环山，内部拥有20亩的原生樟树林，12000㎡的湿地湖泊、10000㎡台地公园(分别指向具体位置)，这些园林景观的面积都要比一个标准的足球场大得多。 畔山领秀项目地处原仪表厂，从居住环境看，这里背靠大龙潭，直接分享了4A风景区的景区优势，空气 、环境 、绿化都没的说；从项目配套看，这里处于五岔路口腹地，小区外是成熟的生活环境，一些柳石路名吃都在这里；从开发背景看，由华展房开开发，这是该房开在成功打造华韵上城 、大美天第 、华展·华园之后的又一个项目。据透露，这里预计打造多层及高层建筑，体量不大，但是一个汇集该公司多年开发实力的精品项目。 畔山领秀位于柳石路398号，由柳州华运房地产开发有限公司全力打造的阳光坡地双景洋房，项目总占地面积40.7亩，总建筑面积：50222.70，容积率：2.18，项目规划楼宇