第二章 第四节 房地产市场调查及预测.ppt

第四节 房地产市场调查与预测 一、房地产市场调查 二、房地产市场分析 三、房地产市场预测 一、房地产市场调查 （一）房地产市场调查概述 （二）房地产市场细分 （三）房地产市场数据资料的收集 （一）房地产市场调查概述 房地产市场调查概念 房地产市场调查的作用 房地产市场调查的程序 房地产市场调查的方法 1.房地产市场调查概念 房地产市场调查是房地产开发企业为了及时正确地做出投资和营销决策，而客观系统地收集、整理、分析、研究房地产市场信息资料的工作过程。 2.房地产市场调查的作用 识别市场机会，掌握市场环境的变化情况 分析市场潜力，有针对性地提出推广计划 评价房地产产品的赢利性以及售后客户满意度 为做出正确市场决策和管理决策提供信息 3.房地产市场调查的程序 （1）提出问题，确定市场调查专题 （2）市场调查设计（制定调查计划、方案） 探索性调查：在调查问题不太明确，通过收集初步的资料，发现问题，从而得到关于调查问题的某些假定或设想，以供进一步研究。 结论性调查：描述性调查和因果调查。 （3）收集数据 （4）资料甄审与分析 （5）撰写市场调查报告  4.房地产市场调查的方法 按选择调查对象来划分 全面普查 重点调查 随机抽样 非随机抽样 按照调查方法划分 访问法 观察法 实验法 全面普查 　　全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。 优点：能获得全面数据，正确反映客观实际，效果明显。 缺点：工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。 当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。 重点调查 　重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。 优点：耗费人力、物力、财力较少，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。 不足：由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。 随机抽样 　　随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。在实际工作中应用很广泛。 一是简单随机抽样，整体中所有个体都有相等机会被选作样本； 二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分层，然后从各组中随机抽取一定数量的样本； 三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。 非随机抽样法 ①就便抽样 也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。 非随机抽样法 ②判断抽样 即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。 非随机抽样法 ③配额抽样 即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。 【例如】某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便做好投资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁-35岁、36岁-55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。 访问法——设计调查表 设计调查表步骤 1.根据研究目的明确列出调查表所需收集的信息。 例如：对房地产公司需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。 2.按照所需收集的信息，写出问题，并确定问题的类型。 房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平及存款情况，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。　 3.按照问题的类型、难易程度，确定题型及询问次序。 4.选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。 5.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。 设计调查表应注意的事项 问题要短； 问题的含义不要模棱两可，一个问题只能包含一项内容； 问题中不要使用专门术语；　　 问题答案不宜过多； 注意问问题的方式。 教材p61房地产市场情况问卷调查样表 观察法 　　调查人员不与被调查者正面接触，而是在