潍坊全福元滨海经济开发区项目报告.ppt

时代花园户型统计： 一、二期共推出约320套，其中以三房为主，占所推售总数约为80%。 4月30日时代花园3期开盘，以中小户型为主面积区间为76—122㎡ 综合经济技术指标 商业总建筑面积为33975㎡ 商业01、02建筑面积为6810㎡，已开发并售罄 商业03建筑面积为1730㎡ 商业04建筑面积为4922.9㎡ 商业05建筑面积为1827.1㎡ 商业06建筑面积为11077.2㎡ 商场超市建筑面积7609.8㎡ 公寓建筑面积为6790㎡ 商业示意 客户定位 项目形象定位 产品规划建议 项目整体规划 商业规划建议 项 目 定 位 客户分析 项目客户定位 整体形象定位 住宅产品定位 商业产品定位 住宅规划建议 项目整体建议 　 　 10246㎡ 沿街2F商业建筑面积 　 　 　 24816㎡ 3F中心综合体建筑面积 50743㎡ 住宅建筑总面积 　 　 17946㎡ 　内沿街商铺 24983㎡ 花园洋房建筑面积 　 　 4944㎡ 外沿3F街商铺建面 7500㎡ 多层建筑面积 　 　 22890㎡ 沿街3F商业建筑面积 18260㎡ 小高层建筑面积 38% 绿化率 24000㎡ 商务办公面积 38% 绿化率 2.3 地上容积率 2.65 地上容积率 1.98 地上容积率 43.82% 建筑覆盖率 71706㎡ 总建筑面积 60989㎡ 总建筑面积 132695㎡ 总建筑面积 27017㎡ 总占地面积 30733㎡ 总占地面积 57750㎡ 规划总用地面积 商业区 居住区 综合经济主指标 滨海开发区规划区综合和技术指标 项目地块整体规划为商业综合体与居住小区两部分其中北区有商业卖场、室内步行街、外沿街商铺、酒店式公寓以及高档写字楼；居住区有多层花园洋房、普通多层、小高层以及沿街商业网点可售部分面积为 107879㎡；全福元持有的面积为24816㎡。 客户定位 项目形象定位 产品规划建议 项目整体规划 商业规划建议 项 目 定 位 客户分析 项目客户定位 整体形象定位 住宅产品定位 商业产品定位 住宅规划建议 住宅规划建议 花园洋房 普通多层 小高层 客户定位 项目形象定位 产品规划建议 项目整体规划 商业规划建议 项 目 定 位 客户分析 项目客户定位 整体形象定位 住宅产品定位 商业产品定位 住宅规划建议 商业规划建议 商业规划建议 写字楼 酒店式公寓 全福元大卖场 情景式步行街 项目篇 项目地块解析 项目定位 项目经济测算 项目经济测算 住宅销售价格预测 根据市场调研发现，目前滨海普通住宅销售均价为2500-2600元，花园洋房销售均价为2900元/㎡，本项目以年底认筹，明年5月份开盘计，则行丰预测首期开盘实收均价为； 普通多层住宅首期开盘实收均价约为2800元/㎡ 小高层首期开盘实收均价约为2900元/㎡ 花园洋房首期开盘销售均价约为3200元/㎡ 本项目以1.5年的开发周期则2012年底时的销售均价为整盘住宅的销售均价，结合我司对住宅销售的经验则住宅销售均价以每年5%的增长幅度计算则： 本项目住宅销售均价约为3100-3200元㎡ 其中洋房的销售均价约为3400元/㎡，小高层的销售均价约为3100元/㎡ 项目经济测算 商业销售价格预测 根据我司对已售及商铺租金调研并考虑全福元对商铺的带动作用认为本项目商业销售均价为： 一拖二外沿街商铺销售均价约为6500元/㎡ 内沿街单层商铺一层销售均价约为7000元/㎡ 二层商铺销售均价约为5000元/㎡ 三层商铺销售均价约为3500元/㎡ 根据我司随公寓、写字楼的操盘经验，公寓写字楼均价： 公寓、写字楼实收销售均价约为3300元/㎡ 未来三年，滨海经济开发区对外 项目SWOT分析 项目机遇 楼市调控，赢得市场机遇 一二线城市在国家楼市调控政策的影响下，市场趋于冷淡；滨海经济开发区作为国家重点支持的新崛起城市，房地产市场处于起步阶段，调控政策对其影响较弱。行丰判断滨海将迎来开发、投资置业的高峰 城市规划推动片区升级 随着滨海经济开发区规划的进一步优化升级，老城区作为生态化工产业园的城市定位的确立，使滨海老城区的房地产开发市场的潜力将进一步增大。 项目SWOT分析 项目威胁 未来滨海老城区的房地产市场将进入大量开发阶段。 项目为滨海一中用地，地块拆迁、学校搬迁，拉长了对地块开发时间。 弱化劣势转变威胁 项目SWOT分析 利用全福元在滨海已形成的商业号召力，使居民对投资于商业产生足够信心。 加快推进项目开发进程，抢占房地产开发的市场先机 项目SWOT分析 发挥优势抢占机遇 突出地块未来城市中心优势，抢占住宅市场 突出地块环境、交通优势，体现地块居住的舒适度和生活便捷性 突出全福元商业领军优势，体现地块未来投资商铺价值 项目SWOT分析