房地产金融第4-6章节.ppt

第四章 住房金融 4-1住房金融概述 4-1-1住房金融的含义及研究对象 含义：广义与狭义 4-1-2住房金融的基本特征 1、住房金融的核心是住房消费信贷（住房信用是住房金融的核心内容；住房消费信贷是住房信用的核心） 2、住房资金融通的长期稳定性 3、住房金融融资的对象主要是居民，贷款具有零星性 2、住房资金融通的政策性和专门性（税收补贴、政策性住房金融机构、政策性住房金融工具）（专款专用、契约式融资、抵押贷款方式） 4-1-3住房金融结构类型 1、住房金融筹资类型：直接路线、契约路线、存款金融路线、抵押银行系统 2、住房金融结构的类型 开放式结构、封闭式、混合式 4-2 我国住房公积金制度 4-2-1住房公积金的性质和特点 1、住房公积金的性质 2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性 4-2-2住房公积金的归集、使用和提取 1、住房公积金的归集(对象、基数、比例等) 2、住房公积金的使用（个人、管理中心） 3、住房公积金的提取（消费提取、丧失缴存条件的提取） 简化的住房公积金归集和使用过程 现行住房公积金的管理制度： 1、住房公积金的管理原则：住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则 2、组织体系： 中央住房公积金政策制定与监督执行机构 省级住房公积金 管理指导机构 住房公积金管理决策机构：住房委员会 住房公积金管理监督 机构：财政部门 住房公积金管理运作机构：管理中心 住房公积金业务代理机构：受托银行 4-2-3住房公积金的利率和税收 1、利率政策 存款利率:当年归集的0.72 % 上年结转的1.72% 贷款利率:1-5年 5-30年 沉淀资金利率：1.89% 2、税收政策：免税 4-2-4住房公积金制度安排和政策实施中的问题 1、住房公积金制度中的几个问题 ： 住房公积金的风险管理问题 住房公积金运行的监督问题 职工个人的贷款劝和提村权问题 2、住房公积金政策实施中的几个问题：住房公积金归集率不高住房公积金管理机构的设置混乱职工个人权益缺乏保障住房公积金的互助性难以发挥 4-3我国住房金融发展分析 4-3-1商业银行在住房金融中的主导作用 4-3-2改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融。 4-3-3设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具。 1、成立国家住房公积金总局 2、以市场为基础，实行公积金贷款利率市场化 4-3-4培育住房二级抵押市场。 思考题 1、我国住房金融制度存在的问题及对策。 2、中外住房金融制度比较。 3、我国住房金融效率分析 4、住房公积金贷款工具创新研究。 第五章 个人住房贷款 5-1 个人住房贷款概述 5-1-1个人住房贷款的概念及种类 1、个人住房贷款的概念 2、个人住房贷款的种类 按资金来源：自营性、委托性和组合贷款 按住房交易形态：首次住房贷款和再交易住房贷款 按贷款用途：个人住房贷款和个人大修住房贷款 按购买住房类型：经济使用房和商品房贷款 　期限 基准利率 下限利率 利差 　　0-6月 5.22% 4.70% 0.52 　　6月-1年 5.58% 5.02% 0.56 　　1-3年 5.76% 5.18% 0.58 　　3-5年 5.85% 5.27% 0.58 　　5-30年 6.12% 5.51% 0.61 以北京为例:工、农、中三家银行房贷执行下限；建行执行上限。 5-1-2个人住房贷款的特征 贷款期限长 零售性 分期偿还 5-1-3个人住房贷款的几个主要术语 贷款金额、首付比率、贷款价值比率、偿还比率、贷款余额 5-1-4个人住房贷款的担保方式 以所购住房作抵押、抵押加连带责任保证、抵押加购买住房贷款保险、质押担保、连带责任保证 5-1-5住房置业担保 1、概念 2、程序： 借款人向担保公司申请住房职业担保 担保公司受理借款人的申请 签定有关合同，办理有关手续 解除担保 3、住房置业担保公司 5-1-6个人住房贷款的性质 1、个人住房贷款的实质：房屋按揭 2、按揭贷款与抵押贷款的区别： 债务承担手段不同、 债权债务参与人不同、 债务资金运用及目的不同、 债务还贷方式不同、 债权人审查债务人资信重点不同。 5-2个人住房贷款工具 5-2-1 月等额偿还按揭贷款 5-2-2 等额本金