第三章节 房地产价格与价值.ppt

不动产估价 ;重点掌握内容： 房地产价格的定义； 房地产价格的特征； 房地产价格和价值的种类；;房地产价格的概念 ;第一节 不动产价格的定义; 由此可见，房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。 该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 ;;第三节 不动产价格的定义; 房地产价格的特征： ①房地产价格受区位的影响很大 ； ②房地产价格实质上是房地产权益的价格 ； ③房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； ④房地产价格是在长期考虑下形成的 ； ⑤房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 ；;房地产市场的概念 市场：是商品买卖（交换）的场所，可进一步概括为人们之间发生商品交换关系的总和。 房地产市场：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式（一级、二级、三级市场）。 ;房地产市场机制 是市场供给与需求的规律或规则，是市场得以秩序而不是混乱的根源。;房地产供求与价格之间的关系 房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。 ;房地产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 ;决定房地产需求量的因素 ①该种房地产的价格水平 ； ②消费者的收人水平 ； ③消费者的偏好 ； ④相关物品的价格水平 ； ⑤消费者对未来的预期 ；;汤 臣 一 品;;;;;;;;房地产供给的概念 房地产开发商和拥有者(卖者)在某一侍定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为： 供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量;决定房地产供给量的因素 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： ①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。 ;;房地产均衡价格的概念 是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。 ;第四节 不动产价值与价格的种类;⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种房地产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格 ⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。房地产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常 ;⑸清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。 ⑹评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某房地产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。; 按政府对价格干预程度 ⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。 ⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 ⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 ;基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格； 标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途