第八章节房地产税费制度.ppt

征收契税的法律依据是《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年10月1日起施行 依税收分类，契税属于货币税、从价税、财产税和地方税。 （一）纳税义务人 ?????? 契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移房地产权属的承受人，包括土地使用权受让人、房屋的买方、受赠人或交换人。 承让方交 （二）计税依据 ?????? 依据房地产权属转移方式不同，本税的计税依据分成三种： 1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3．土地使用权交换、房屋交换，为交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 ?????? 成交价明显低于市场价并且没有正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 （三）税率 ?????? 本税适用比例税率，为3%—5%。 其适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （四）纳税义务发生时间 　 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 （五）税收优惠 契税优惠的一般规定　　1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。　　2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 　　3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 七、印花税 （一）定义 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。 （二）印花税的纳税人和印花税的征税对象 纳税人 中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。 具体有：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。 　　 征税对象 合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。  （三）印花税的计税依据 　 （一）从价计税情况下计税依据的确定。 1、各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据； 2、产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据； 　 （二）从量计税情况下计税依据的确定。 权利、许可证照，以计税数量为计税依据。  （四）印花税的税率 　　比例税率和定额税率。 　　 比例税率有五档，即千分之1、千分之4、万分之5、万分之3和万分之0.5。 　　 适用定额税率的是权利许可证照，单位税额均为每件伍元。 　　 1、购销合同 　　包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 　　按购销金额万分之三贴花 　　立合同人  2、财产租赁合同 　　包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同 　　按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花 立合同人 3、产权转移书据 　　包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据 　　按所载金额万分之五贴花 　 立据人  4、权利、许可证照 　　包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 　　其他帐簿按件贴花五元 　　领受人  （五）应纳税额的计算 按比例税率计算应纳税额的方法 应纳税额＝计税金额×适用税率 　　 按定额税率计算应纳税额的方法 应纳税额＝凭证数量×单位税额 　 （六）印花税的缴纳方法 　　印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（以下简称贴花）的缴纳办法。 　　为简化贴花手续，应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法 （七）印花税票 印花税票是缴纳印花税的完税凭证，由国家税务总局负责监制。其票面金额以人民币为单位，分为壹角、贰角、伍角、壹元、贰元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元9种。 　　 印花税票为有价证券。 印花税票可以委托单位或个人代售，并由税务机关付给5%的手续费，支付来源从实征印花税款中提取。 （八）印花税的税收优惠 　　已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本； 　　财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据； 　　　　对房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴印花； 　　 开发商 税 1、契税 3-5%：取得土地使用权 2、城镇土地使用税： 3、营业税 5%：出售建筑物 4、城市维护建设税