第三章 房地产金融.ppt

第三章 房地产金融基本知识 ②计算利率为i’时的月偿还额。 A= 例2 在例1中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？ 第三章 房地产金融基本知识 （二）等额本金偿还按揭贷款（Constant Amortization Mortgage, CAM） 等额本金偿还方式是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。其计算公式为： 案例： 我们假设客户A和客户B都是买房后向银行贷款，按照现行的个人住房贷款利率7.56%×0.85=6.426%，贷款金额为60万元，贷款期限为20年。 客户A选择等额本金法还款。按照等额本金法还款，第一个月需要还贷5713元，第二个月需要还贷5699.61元，以后每个月的还款金额递减，在第96个月，即第8年年底时，还款金额为4441.19元，基本等于等额本息法的月还款金额，最后一个月的还款金额为2513.39元。20年后合计向银行支付利息387166元。 客户B选择等额本息法还款。按照等额本息法，客户A每月需要还贷4447.34元。如果客户B在这20年内没有提前还款，则20年后合计向银行支付利息467361.04元。 由此可见，客户A用等额本金法，比客户B用等额本息法，20年合计向银行少支付利息80195.04元。但是也应该看到，客户A在第一个月还贷的时候比客户B多还款1271.81元，在前96个月，即前8年，每个月都比客户B的还款金额多，还款压力大。 综上比较，建议客户根据自身的收入情况选择合适的还款方式，在还款压力不太大的情况下，尽量选择等额本金法来偿还银行贷款，这样可以向银行少支付一些利息。 第三章 房地产金融基本知识 （三）递增式还款 1、等比累进还款法 例如：一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089.20元，10年后他总共需支付本息130704元。 但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”，以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50％，那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他总共需支付135780元。从计算中可见，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法多5000余元，这是为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相等的情况下也就要多支付一些利息。 2、等额累进还款法 其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 上述两种还贷方式因计算比较复杂，计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还只是被较少的银行（如建行）所采用。但国外十分通行这两种消费信贷还款方式，尤其是新婚夫妇和开始创业的年轻人对之十分欢迎。 第三章 房地产金融基本知识 （四）逆向年金：适用于老年人。 我国各银行的创新： 固定利率贷款 深发展：双周供 无锡农行：“轻松假日计划” 是指在农行获得住房贷款的借款人，可以申请在一段时期内暂时不归还本金，仅按期归还贷款利息，之后按期归还贷款本息；还可以提前还款后停还，指个人住房贷款借款人提前还款时，可以申请在一段时间内暂时停止归还贷款本息，之后按期归还贷款本息。暂时不归还贷款本金的期限最长为２４个月，但前提是借款人信用状况良好。该计划适合年薪制的借款人，或每月收入高低不一的借款人群。 招商银行：“随借随还” 和“押旧买新直客式贷款” 招行推出的“随借随还”为购房人及时还款提供了便利，减轻了借款人的利息负担。借款人手头有了一笔闲钱，就可以及时还款，整个还款过程通过网上银行或电话银行即可完成。“随借随还”还可以为个人提供全天候的借钱便利。只要是在银行给予的授信额度以内，同样随时可以向银行借钱。 不少借款人购房需要贷款，但又想享受一次性购房的优惠，有没有好的办法解决呢? 案例：林女士购买了一套商品房，房价约１００万元。如果一次性付款，林女士能享受１％的房价优惠，但林女士一下拿不出这么多钱，需要贷款，她找到农行，用自己的一套旧商品房向农行抵押，贷款５０万元，这贷款的５０万元连同她自己首付的５０万元，作为一次性付款，林女士获得了１％的房价优惠，省下１万