项目结案报告—和源福邸20101125.docVIP

上海房屋销售（集团）有限公司 PAGE PAGE 1 / NUMPAGES 12 易居中国·上房销售 《和源福邸》项目 结 案 报 告 项目基本情况介绍 企划执行过程总结 销售执行过程总结 项目成本控制总结 项目收益佣金发放 项目执行经验总结 报告时间：2010 年 11 月 20 日 结案报告人： 周帆  项目基本情况介绍 项目地理位置 《赢领和源企业广场》项目位于闸北区共和新路2991号，东临明园森林都市、南面是四方锅炉厂、西靠共和新路南北高架、北对永和东路，属于大宁街道管辖，位于中环线内，周边现有轨道交通1号线在营运，另有超过10条公交线路站点，交通较为便利，周边商业配套及氛围不够。 二、基本项目信息： 项目为 1幢17层的写字楼，总建筑面积约3万M2，可售总建筑面积为28457.32 M2，总套数231套，层高5.5米。底层大堂的面积约800㎡左右及11m的挑高，3F-17F为标准层，标准层建筑面积为1756㎡, 主体建筑采用框架结构，办公楼拥有独立的地下车库226个，其中（6车）机械车位165个，另为还有300个非机动车地下停车位，车辆出入口在项目的南北两个出入口，双向通车出入，人车分流设计，地面与住宅小区用天然绿篱栏分隔。 三、开发商简介： 开发商：上海北方城市发展投资有限公司 已开发项目：永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、临汾名城、北方佳苑等20余个楼盘及动迁小区，竣工面积逾200万平方米左右 公司地址：上海市天目中路380号23楼 电话：0086-21物业管理：聘请戴德梁行担任物业管理顾问 企划执行过程及总结 《和源福邸》项目为我司纯代理项目，其相关广告设计、媒体投放均由我司制作并经开发商确认后投放，主要投放的媒体及广告公司由我司建议，开发商确认后执行投放。 一、DM版面设计： 二、户型折页设计： 三、软文稿及框架广告设计： 四、硬广版面设计： 销售执行过程及总结 各阶段销售进展综述 销售阶段 销售进展 执行阶段一 （ 进场蓄水期 ） 执行阶段二 （开盘销售期） 执行阶段三 （持续销售期） 执行阶段四 （收尾销售期） 起始日期 2010年4月 2010 2010年6月－7月 2010年8月 成功销售套数 3 3 2 该阶段销售均价 29713元 30093元 30180元 代理费收取 0.5% 0.5% 0.5% 溢价收取 0 0 0 与合项会的 各项销售指标对比 特殊情况说明 各阶段销售过程及经验教训总结 一、房源推量进度及销售成果汇总 1、房源推量进度 本项目合同期共推出房源231套，其中100平米以下的有85套，100平米－200平米的有142套，200平米以上的有4套。 《和源福邸》销售统计 可售房源 231 可售面积 28457.32 总金额 873269061 均价 31000 大定套数 8 大定面积 803.15 大定金额均价 30970 签约套数 8 签约面积 803.15 签约金额均价 29897 未售套数 223 未售面积 27654.17 未售金额 848395643 均价 30679 套数去化率 3.5% 面积去化率 2.8% 二、销售工作中主要节点回顾 日期 各阶段 内 容 2010.3.15－4.15 第一阶段 前期准备阶段 销售计划的制定 销售员的培训及进驻案场 2010.4.15—5.15 第二阶段 客户蓄水阶段 通过平面媒体、电视媒体、网络媒体及短信的投放积累有效客户，并利用户外媒体的投放加大项目的知名度，突出中环LOFT卖点。 进行定期的市场价格调查，制定最终价格及优惠方案 2010.5.14－8.15 第三阶段 开盘销售阶段 营销策略、销售道具及推广方案的制定 及阶段性的调整 老客户的邀约工作，及周边商业中心的巡展、派单及电拷客户工作坚持进行 对外的推广动作同步开始，短信息、海报 、报纸广告、框架广告等 2010.8.15－8.31 第四阶段 项目收尾阶段 和开发商做好物品的交接工作 对部分已售房源的尾款收缴工作 项目结算书的确认工作 三、销售工作总结 （一）销售工作中出现的问题 1、政策影响 2010年国家出台新政后，各项针对房地产市场的调控政策，来抑制日益高涨的房价，而对写字楼的影响则是客户均以观望的态度来对待本项目，基本不再有投资客户的出现，而自用客户在区域内也基本形成饱和状态。 2、销售工作中遇到的问题 项目缺少有力的市场竞争力，同时在受到区域限制的情况下，价格成为项目最主要的销售抗性，其销售均价高于周边在售同