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影响房价因素实证分析 摘要：影响房地产价格的因素很多，从根本上讲其影响因素在于房地产的供求关系。本文从城镇人口变动的角度研究其对房地产价格变动的影响，运用全国平均数据和31个省市的分地区数据分别进行了实证分析，得出了房地产价格与城镇人口变动之间的内在规律性以及不同地区之间存在的差异性。 关键词：城镇人口，房地产价格，协整模型，面板数据 一.引言 近几年房地产价格的高速上涨成为人们最关注的经济问题之一。1997-2006这十年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到%，销售面积平均年增长22.85%，价格平均每年上涨6.42%。其中住宅的销售额平均年增长速度达到31.63%，销售面积平均每年增长23.17%，价格平均每年上涨6.86%。如此高速的增长使得房地产这一行业对GDP 的贡献率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%,成为带动经济增长的重要因素之一。是什么带动房地产价格如此快速的增长?众说纷纭。从宏观经济的角度讲，影响房价的因素有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍是供给与需求的关系中国住宅总量需求个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；。中国每年1.2%的人口出生率如果按13亿人来算，每年增加的人口就达1600万之多大量涌进城市，我国城化水平保持长期的高速发展1997年到200年的年中，我国城人口增加亿，城化率从3%增加到43%，平均每年城化水平增加一个百分点，每年的城新增人口大约万人。流的聚集使中国大城市住房需求持续高涨,流动性人口与引进人才的激增使住房需求保持旺盛状态决定商品房价格居高不下的根本因素供求关系,并且分析了当前房地产市场需求的主要来源。基广东省各地级市的数据,研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格之间的关系发现人口迁移等因素可以显著地影响房地产价格水平。归纳出城市化进程中的速度演变规律和空间演变规律,继而分析了房地产业与城市化的同步发展关系,房地产业与城市化具有一种内在的协调发展关系。 城镇化率(%) 住宅价格 (元/平方米) 地区 城镇化率(%) 住宅价格 (元/平方米) 全 国 43.90 3119 河 南 32.47 1843 北 京 84.33 7375 湖 北 43.80 2422 天 津 75.73 4649 湖 南 38.71 1655 河 北 38.44 2028 广 东 63.00 4589 山 西 43.01 1806 广 西 34.64 1973 内蒙古 48.64 1627 海 南 46.10 3735 辽 宁 58.99 2884 重 庆 46.70 2081 吉 林 52.97 1858 四 川 34.30 2123 黑龙江 53.50 2035 贵 州 27.46 1584 上 海 88.70 7039 云 南 30.50 2191 江 苏 51.90 3375 西 藏 28.21 1687 浙 江 56.50 4510 陕 西 39.12 2297 安 徽 37.10 2153 甘 肃 31.09 1703 福 建 48.00 3656 青 海 39.26 1840 江 西 38.68 1591 宁 夏 43.00 1869 山 东 46.10 2400 新 疆 37.94 1684 本文主要侧重从全国平均水平和分地区研究城镇人口数量变动对房地产价格（主要是住宅价格）的影响。 二、实证 本文进行以下两个方面的研究： 一是全国平均房价与城镇人口变动之间的关系； 二是对各地区住宅价格和城镇人口的面板数据建模，研究不同地区城镇人口变动对住宅价格变动的影响。 房地产价格变动与城镇人口变动之间的关系： 图1 由于住宅价格数据仅从1991-2006年，样本量过小，且商品房销售价格与住宅价格指数序列无论是绝对数序列还是对数序列走势接近（见图1），所以为了验证城镇人口变动对住房价格变动的关系，以商品房销售价格代替住宅价格进行研究，时间段为1987-2006年。 对商品房销售价格的数据是利用各年商品房销售额除以实际销售商品房屋面积所得，利用城市消费品价格指数（1987=100）缩减可得实际销售价格（即序列Y），X为城镇人口数据。分别对两序列取对数，得LY和LX（见图2）。为避免伪回归，先对两个序列分别进行平稳性检验。 图2 结果如下： 表2 ADF 1%临界值 5%临界值 10%临界值 AIC LY(c,t,2) -3.251637 -4.6193 -3.7119 -3.2964 -2.487986 DLY(c,0,1) -3.03