房地产开发项目造价控制的分析研究.docVIP

第一章绪论 论文研究的背景 上个世纪九十年代初期，中国房地产业开始起步，随着中国步入国际化进程的加快， 人们物质文化生活水平的日益提高，中国的房地产市场发展得异常迅猛，巨大的利润回 报率吸引着国内外众多投资者加入到这个行列中来。房地产业作为国民经济的支柱产 业，对GDP的拉动作用日益明显。近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地 产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时 代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。要实现开发项目的最大经济效益，就必 须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利 润的最大化。目前，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，在房地产 过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多投资商进入房地产领域。经过几 年的调整后，房地产业的盈利能力己呈下降趋势。成本控制是房地产开发企业的内功， 在微利时代，房地产开发企业进行成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 许多综合实力较强的房地产开发企业，如万科地产、保利地产、金地集团、首开股份、 中粮地产等都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企 业核心竞争能力的重要组成部分。 SH房地产公司从事房地产开发十多年，该公司在天津市滨海新区的项目较多，且己 开始布局全国，其开发项目主要分布在天津、北京、成都、杭州等大城市。该公司的战 略目标是成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并驾齐驱 地产公司，不断增强抗风险能力和反周期能力。该公司将加大对京津地区投资力度，力 争在二年内拥有在该区域竞争优势。该公司将坚持美国模式，以营运带动开发、以财务 安排多样化作为实施商用物业投资基本宗旨，开创独具SH地产特色商业地产投资模式。 该公司计划2010年使商用物业业务和定制服务业务利润贡献率达到合理比例。近几年， 公司抓住市场机遇，瞄准市场需求，房地产开发项目获得了较大成功，但同时由于战线 拉得太长，人力资源管理滞后，工程管理跟不上，大多数开发项目的工程建造成本均超 过投资估算。因此，根据SH公司的实际情况，设计和实施全过程工程造价管理势在必行。 2研究的目的和意义 中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规 范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润率将日渐缩小，这已 了中南大学硕士学位论文第一章绪论 成为不争的事实。如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部成 本管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制作为企业的核心竞争力 是房地产开发企业首先要解决的问题。 企业存在的终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节流”。“开源，，要求企业对 现有资源通过整合，发挥其最大效益;“节流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企 业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值:“节流”就是对项目成本 费用进行控制。房地产开发费用主要分为土地开发费、房屋开发费、税费三项，本文重 点研究房屋开发费。 本文根据SH公司开发项目工程造价管理中存在的问题，对SH公司开发项目全过 程工程造价管理模式进行了深入研究，通过构建以基于活动的房地产开发项目成本核算 与管理理论与方法、工作与活动分解结构(WBs)技术方法等为基础的开发项目全过程 工程造价的确定模式及控制模式，对SH公司开发项目进行全过程造价管理，以达到降 低、控制SH公司开发项目房屋开发费用的目的。 因此，构建、实施开发项目全过程工程造价管理模式成为SH公司一段时间内的重 点工作之一。此外，也可以通过SH公司全过程工程造价管理经验的总结为其他房地产 开发企业抛砖引玉，提供可供借鉴的工程造价管理思路和方法。 3工程造价管理相关理论研究成果综述 3.1建设工程造价管理思想的起源及工程造价管理的概念 (l)建设工程造价管理思想的起源 建设项目造价管理的理论和方法从创建到今天己经有很长的历史了，在这个历史的 长河之中包括这三个主要的阶段，这就是古典的建设项目工程造价管理阶段、传统的建 设项目造价管理阶段和现代的建设项目工程造价管理阶段。 人们对于建设项目造价管理的认识是随着时代的发展，生产力的提高和管理科学理 论的不断进步而逐步建立和加深的。中华民族是人类对建设项目的造价认识最早的民族 之一。在中国的封建社会有许多朝代的官府和民间都大兴土木，这使得中国的历代工匠 们积累了丰富的建筑与建筑管理方面的经验，再经过皇家主管官员的归纳和整理，逐步 形成了建设项目造价管理理论与方法的初始形态。例如，据我国春秋战国时期的科学技 术名著《考工记》的记载，早在2000多年前中华民族的先人就己经规定:“凡修筑沟渠 堤防，一定要先以匠人一天修筑的进度为参照