建德市基准地价更新技术报告 - 建德市国土资源局.docVIP

建 德 市 基准地价更新 建德市国土资源局 杭州信诚地产评估咨询有限公司 建德市天元评估咨询有限公司 目 录 第一部分 基准地价更新的必要性和意义 1 一、基准地价更新的必要性 错误！未定义书签。 二、基准地价更新的意义 2 第二部分 基准地价更新步骤 4 第三部分 上一轮基准地价应用效果及分析 5 第四部分 基准地价更新思路 6 第五部分 基准地价更新成果 7 一、更新成果说明 7 二、基准地价内涵和基准条件界定 7 三、基准地价表 8 四、基准地价级别细化调整 9 五、容积率修正 9 六、临街加价 11 七、行业修正系数 12 八、土地级别范围说明 13 第六部分 与上一轮基准地价比较 16 一、土地级别 16 （一）商业用地 16 （二）住宅用地 16 二、增长幅度 16 第一部分 基准地价更新的必要性和意义 一、基准地价更新的必要性 1、国土资源部、省政府及国家有关技术规程的要求 (1)根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2001]174号)规定:现有基准地价三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。 (2)浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知(浙政发[2001]61号)中明确基准地价原则上要求每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。 (3)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）要求基准地价每两至三年更新一次，并由政府向社会公布。 2、现有基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求 建德市现行基准地价更新工作是从2005年3月开始启动，于2005年12月完成技术工作，并于2006年3月1日由建德市人民政府正式公布实施的。近几年来，建德市的经济发展迅速，城市基础设施配套日趋完善，城市化水平不断提高，城区景观、环境提升等一些重大项目的开工和落实，土地级别划分及地价水平已有较大的变化，现有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求。 为了确保基准地价的现势性，使地价成果符合地产市场运行的实际，并充分体现政府对市场的宏观调控作用，基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。有利于引导土地使用者投资、利用和经营管理。 第二部分 基准地价更新步骤 本次基准地价更新需经15个基本步骤： 前期准备工作（研究确定工作、技术方案、明确各自职能和分工） 资料收集、调查 样本的取舍及标准化处理；基础图件数字化 土地市场分析；土地级别、基准地价更新系统建立； 地价动态监测点设置和价格评估。 初步成果形成 国土局局务会议讨论 根据反馈意见进行修改，国土局局务会议第二次讨论 组织各相关部门进行讨论、征求意见 （规划、城建、房管、金融等部门） 组织各乡镇分管领导进行讨论、征求意见 公开邀请群众代表、企业代表、各机关团体代表进行听证 向市政府汇报，由分管市长组织各部门讨论 提交市长办公会议讨论 浙江省国土资源厅、杭州市国土资源局验收 成果最终修改定稿后，报浙江省国土资源厅备案， 并由省国土资源厅发文批准 由建德市人民政府以文件形式向全社会发布 第三部分 上一轮基准地价应用效果及分析 上一轮基准地价对促进我市土地市场的进一步发育、房地产市场的不断稳定发展有着至关重要的作用；能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济利益，同时也以价格标准显示城镇土地质量的优越程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场，对我市的国土资源管理、城市建设、社会、经济发展起到了稳定、促进、发展的作用。 上一轮基准地价在基准日、土地用途、土地开发程度、土地权利状况、土地使用年期、容积率等几个方面进行了界定内涵界定全面、具体，符合实际①住宅用地：根据课题组调查，上一轮基准地价中住宅用地的价格水平已经明显低于实际市场价格。 ②商业用地：上一轮基准地价首次引入了行业修正系数，将不同商业地价进行再次细分。但是，目前的商业用途细分较前几年更为多样化，收益能力差距也越来越明显，上一轮基准地价中的行业修正系数已经不能适应当前需求。 ③工业用地：由于上一轮基准地价公布时，国家和省内并未出台工业用地最低限价，其价格比目前的最低限价低。2007年，国