物业自负盈亏与开源节流方案.pptVIP

物业管理企业 自负盈亏与开源节流 出现亏损的原因 管理费缴费率过低； 管理费标准过低，不符合实际经营及市场发展趋势； 项目分多期开发，而因前期入住户数太少，而不可避免会出现管理帐项亏损； 承担过多发展商售后服务责任，造成财力物力的消耗及管理费使用不当； 会所使用率低，导致大幅亏损，影响管理帐目； 相对应的举措 专注物业服务，作到质价相符； 管理费标准应合理及符合市场发展的情况，不宜定得过低； 尽量控制欠管理费的情况，不可在出现大量欠费或形成欠费风气才作出处理； 对于多期开发的项目，应尽量延续管理权；即使前期户数少导致管理帐出现亏损，也有足够时间追回或在后期减低赤字； 尽量采用酬金制，减低管理公司风险； 充分开发会所潜在资源，根据入住情况及客户需求不断调整经营模式，减亏为盈； 开源（见后附详述）； 节流（见后附详述）； 开源举措（概述） 国内多个城市均已出现多个管理项目的情况，应充分发挥团队优势，资源共享； 充分利用会所资源，以有竞争力的价格、多样化服务、特色活动吸引业主及，以提升人气、增加收入方式冲抵支出，减低赤字； 根据项目位置及入住率，引进小区直饮水、自动售货机、洗衣等服务设施或资源，在提升服务的同时，增加收益； 以发展商推广费用与小区/会所活动相结合的方式，充分利用公司内部资源； 广告收入：在小区内电梯/停车场设置广告，主要考虑与业主日常生活相关的广告类； 场地收入：将部分空闲场地出租于如电信/移动等承包商做机房使用，一方面可提升小区通讯质量，另一方面可稳定获取一定租金。比华利及大都会都有采用，比华利租金每月为1700元/月。 节流举措（概述） 费用构成 所占管理费比例(以比华利2008年1-10月费用为例) 员工费用 57% 行政费用 4% 公共能耗 3.4% 保险及折旧 1.7% 清洁费用（外判） 18% 维修保养费用 4% 其他杂项 （HPS费用分摊/小区活动及装饰）3% 管理者酬金 9% 节流举措（概述） 通过上表，占管理支出比例较大的三项为： 人工费用； 57% 公共能耗；3.4% 维修保养费用；4% 根据每个项目的情况可能存在个别差异，故对于项目开支进行详细分析及平衡，有针对性的开展节流举措，方可获得较明显的效益。 节流举措（概述） 人工成本的节流措施： 采用综合工时制，减少休息日的加班费； 员工加班采用补休方式处理，减少加班支出； 由报纸媒体改为网络招聘广告的形式，减少招聘费用； 会所等受季节影响较大的经营项目，采取聘请临时工的方式（如：健身教练、救生员）； 在不影响质量及运行的情况下，外判服务（如高压运行）； 新项目的人员招聘除个别管理层员工外，尽量安排于竣工验收后、入伙前1-2月入职； 行政支出 推行集团采购：对同一城市设有2个以上管理项目的城市，推行集团采购（与公司IT采购相同方式），减少各管理处行政支出及获取更优惠价格； 对于需进行登报发布招标信息的外判工程，尽量采用网络发布，以减低此项支出（大都会2007年度招标广告支出5-6万元，比华利豪园支出1-1.5万元）； 尽量采用VC/电话会议的形式，减少日常差旅支出； 尽量减少各类预付款； 节流举措（概述） 公共能源（一）： 照明系统? 在不降低照明质量的前提下，通过前期设计介入、系统改造等方式节约用电，达到高效、安全、环保的目的。根据物业管理的地域、场所的不同，重点对以下项目进行合理安排及调整，达到节能目的： 安装照明节电装置（如：大都会广场）； 照明灯具的选择； 开关控制设备的选择； 设备开关时间的合理调整； 开关方式的调整； 节流举措（概述） 公共能源（二）： 供水系统 供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等易发生“跑冒漏滴”的部位，应选用质量过关的零配件； 保持经常巡视，及时检测维修供水管网，以免供水系统漏水发生浪费； 因地制宜，合理使用及分配水资源： 在条件许可的情况下，设立雨水回收或循环水设施； 节流举措（概述） 公共能源（三）： 空调系统 在商场、大堂及会所等出入口采用双重门/旋转门设计或加装闭风器，以减少冷气/暖气的流失； 对于中央供冷系统的物业，在春秋换季期间，应对冷水出水及回水温度进行密切观察，根据天气变化情况，对出水温度进行调整及缩短供冷/供暖时间，以达到节能的目的； 节流举措（概述） 节流举措（概述） 公共能源（四）： 水电计量表具的量化管理? 根据重庆法规，物业公共用电、用水的抄表工作，由管理处负责并需垫付共享水电费用，再向业主公摊，因此，做好水电计量及按月分析平衡十分必要。 前期，协调项目部对公共用电/水分类