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思源顾问 酒店式公寓专题研究 目录 酒店式公寓概述 酒店式公寓经营管理模式分析 北京市酒店式公寓发展分析 烟台市市场环境分析 本项目操作建议 酒店式公寓 酒店 酒店式公寓的特点 酒店公寓设计、配套特点： 酒店式公寓 大堂装修豪华，但面积较小，功能区设置简单 配套设施完善，注重居家需求，但同酒店相比，休闲及会议功能配置较弱 酒店式公寓平均套内面积大于酒店，且功能空间较完整； 配有设备齐全的厨房； 酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具； 酒店式公寓客群 酒店式公寓的客群主要有：? 长期在外的生意人；? 长期在外的经营管理者； 当地单身贵族 正在放长假的家庭等；? 酒店式公寓投资回报 酒店式公寓，低租金、低成本、高入住、高回报 酒店式公寓的物业选址 酒店式公寓多选择闹市区，注重交通、生活的便利性 酒店式公寓的户型 酒店公寓装修标准 ?对大堂及公共区域的装修要求： 酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有酒店大堂要求那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重； 对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料? 酒店公寓装修标准 对外立面的装修要求： 酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖 对卫生间的装修要求： 对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸” 对厨房的装修要求： 厨房基本上需要配置全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房 ?酒店公寓家电家具配置? 从酒店公寓的家具配置： 床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌；根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等 从酒店公寓家电的配置： 电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等 酒店式公寓内部配套设施? 区别于酒店配套，重点服务于生活，商务配套适当减少 ?酒店公寓物业服务项目 同纯酒店服务不同 酒店式公寓的物业服务更居家、更细微 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，除星级酒店的服务内容外，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫早服务”等 由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供的服务项目将会慢慢融合进来 目录 酒店式公寓概述 酒店式公寓经营管理模式分析 北京市酒店式公寓发展分析 烟台市市场环境分析 本项目操作建议 Condo——共管 “Condo” 是“Condominium”的简称，字面意思为“共同管理，共同统治，共同所有” 在房地产行业中， “Condo”是一种产权类型，是一种融资方式；中文取意“共管” ，及分享业权的物业。 “Condo”作为一种产权类型，可以运用于各种物业形态， “Condo- Hotel”中文译为“产权式酒店”是其运用的一种；酒店式公寓在项目融资中，有借用此概念的例子 中美酒店式公寓的区别 美国品牌酒店经营商介入酒店式公寓物业 酒店式公寓 condo-hotel 由于美国政府上世纪70年代对酒店式公寓减免所得税，酒店公寓便开始在美国疯狂发展 开发商同品牌酒店联手打造酒店式公寓 美国房地产开发公司往往通过同品牌酒店合作，共同打造酒店式公寓 各品牌酒店也积极介入和寻找正在开发的房地产项目，希望发展商开发酒店公寓，并且积极改造成形的地产项目和酒店，将其塑造成为酒店公寓 ?酒店式公寓开发理念区别 美国：看重风险，注重联合 美国的开发商大都携手高档品牌酒店集团共同开发酒店式公寓；共同分担风险、共享资源、降低成本，并且，更容易获得融资，从而促成项目的成功。 中国：紧盯资金回流，单打独斗 单一开发，单一经营现象普遍。由于融资方面的便利性和特殊性，在考虑项目运作时更多考虑的是资金的回流，而忽略后期经营，分摊风险名存实亡 酒店式公寓内涵的区别 美国： 酒店式公寓主要是在酒店里加入可销售的住宅成分；住宅的业主可自住，也可将套房放入发展商或者酒店经营管理者的出租目录出租以收取租金 中国： 酒店式公寓主要是提供酒店式服务的公寓，住宅部分基本全部销售。“酒店式服务”不等于标准的酒店服务，多数仅取酒店服务的部分内容。 后期经营管理模式则纷繁复杂，不如美国单一。中国主要有产权式酒店和非产权式酒店的区别，前者经营模式统一，后者则很复杂。 ?酒店式公寓投资回报区别 美国： 对消费者而言：酒店公寓项目回报率一般在25％－30％左右，传统酒店的投资回报率则只有10％－12％。对发展商或酒店经营者而言：当业主不使用公寓并允许酒店出租时，开发商或酒店经营者继续分得部