080506华强安阳中心商务区开发策略100-208页.ppt

商业纵向关系：人气型业态：餐饮／娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流 华强中心商务区项目建议采用租售结合的方式，以售为主，但同时持有一部分物业 佳世客购物中心选址的基本要求： 佳世客购物中心是集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体的综合商业设施，属于永旺东泰商业公司 沃尔玛选址及对物业的基本要求 苏宁电器连锁选址要求 五星电器和永乐电器选址要求 国美3C店选址要求 原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。 商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。 家电选址原则 餐饮选址要求：连锁快餐店 各种业态区别 连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售 传统餐饮业：原料→加工→成品→销售 其他连锁业态：商品→配送→销售 餐饮选址要求：普通餐厅 普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。 商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。 大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 餐饮选址案例：茶坊、酒吧、咖啡等 消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。 该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 餐饮选址案例：面包房 餐饮选址案例：肯德基 深圳万象城嘉禾影城＆中信城市广场新南国影城 青少年乐乐天地（儿童教育站）：约3000㎡ 京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司选址要求 美容店“扎堆”易共荣存活，最好临近百货等客流大的业态。 通用租售策略的六种模式（1/2） 通用租售策略的六种模式（2/2） 模式一：整售——北京安贞华联 模式三：不售零租——上海新天地 承受租金较低,根据区域市场而定 租金承受范围 15年 租赁年限 无特殊需求 排污 不需要 燃气管道 毛坯 物业交付装修标准 开阔,有室外停车广场更佳 店前走道 提供一定区域 卸货区 提供自动人行扶梯2部／层，步梯2部,货梯1部 垂直交通 国家标准 供配电 国家标准 给排水 比较重要 发展商品牌影响力 视物业情况 免租期 需要 中央空调 首层层高≥6M,二层以上层高≥5M 层高要（M） 纯租金 交付租金形式 ≥500Kg／m2 楼板承重 最佳10×10M 柱间距 单体物业1-2层,在购物中心可高楼层 经营楼层选择 ≥2,000m2 单层面（㎡） 2000m2以上 需求面积（㎡） 150个车位/10,000平方米 停车场数量 城市成熟商圈,家居建材集中区,大型楼盘较为集中的区域,对交通便捷性要求很高 选址区域 大型家居开店主要技术指标 一般为营业额分成 租金承受范围 一般为8年 租赁年限 标准 排污 不需要提供 燃气管道 毛坯或简单装修 物业交付装修标准 人流通顺,展示性好 门前走道 无要求 卸货区 无明确要求 垂直交通 按国家工业用电标准 供配电 按国家星级电影设计标准 给排水 重要 发展商品牌影响力 视情况 免租期 无特殊需求 中央空调 10M左右 层高要（M） 一般为提成 交付租金形式 按国家星级电影设计标准 楼板承重 必须实现厅内无柱 柱间距 高楼层,一般因为层高的特殊要求占据两个楼层 经营楼层选择 ≥2,000M2 单层面（㎡） 一个厅的标准面积为15M×25M,根据实际情况设立厅的数量 需求面积（㎡） 无特殊要求 停车场数量 发达商圈,多与购物中心合作 选址区域 电影院开店主要技术指标 视其位置情况而定 租金承受范围 1-3年 租赁年限 无特殊需求 排污 不需要 燃气管道 毛坯或简单装修 物业交付装修标准 要求要有良好的展示效果,形象展示不低于2M2 店前展示 标准 卸货区 有足够步行梯引导人流 垂直交通 国家标准 供配电 国家标准 给排水 比较重视 发展商品牌影响力 1-3个月 免租期 需要 中央空调 ≥4.5M,品牌服饰对层高要求较高 层高要（M） 纯租金或扣点 交付租金形式 一般标准 楼板承重 8×8M 柱间距 1-5层均可,可根据要求适应购物中心的调整 经营楼层选择 无特殊要求 单层面（㎡） 40-200M2左右,旗舰店要求面积较大 需求面积（㎡） 无特殊要求 停车场数量 大型品牌商场、百货、综合性购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域 选址区域 服装专卖店开店主要技术指标 承租能力中等 租金承受范围 一般为5年 租赁年限 无明确要求,要求使用灵活 柱间距 需要提供 燃气管道 毛坯或简单装修 物业交付装修标准 走道通畅,店内可视性强 门前走道 需要一定面积和货物通道 卸货区 无明确要求 垂直交通 需提供三相电源 供配电 国家标准 给排水 重要 发展商品牌