赞皇县营销策划报告简版.doc

赞 皇 项 目 营 销 策 划 报 告 简凡（中国）房地产投资集团 华北大区（河北分公司） 2011-8-10 第一章 房地产市场分析 本提案从市场角度出发,根据赞皇县目前的房地产环境和消费者对市场上各类产品的反应, 对本项目的市场定位、前期规划、营销策略等方面进行比较初步的论证与建议。从专业的策划角度出发，以实效的操作建议和执行计划，为本项目的顺利开展提供策略支持，以达到顺利启动项目、快速回笼资金、创造品牌资产的目的。 宏观市场发展总体特征 1、赞皇概况 赞皇县地处N37°26‘—N37°46’，E114°2‘—114°31’，位于石家庄市西南部，与高邑、元氏、井陉以及邢台市的临城、内邱诸县相毗邻，北距石家庄市44公里，东北距首都北京304公里，西临煤海山西，东近京广铁路、京深高速公路，总面积1210平方公里。全县辖11个乡镇，212个行政村，总人口23万。 2、赞皇经济发展概况 截止2009年，全县GDP达到44.7亿元左右，年均增长12.5%以上。财政收入达到2.3亿元左右，年均增长15%左右。全社会固定资产投资达到64.3亿元左右年均增速43.1％以上。 3、赞皇县城市发展规划 根据09出台的《赞皇县城市发展规划》赞皇县将规划形成“一城一区”的总体布局（县城区和五马山工业区），逐步形成“一带（槐河生态景观带）、两轴（通府街和太行路两条引导城市的发展服务轴线）、七区（办公综合区、西城生活区、东城生活区、教育休闲区、产业园区、物流区及预留发展区）”的独特结构。为此，以县城建设的大投入、大跨越、大发展为着力点，积极谋划实施了体育大街、健康南街、大斜街翻新改造，东大街、盛贸路建设、儿童公园建设以及县城东、南入城口综合整治等二十项重点工程和十大国庆献礼项目，开创了县城建设工程开工数量、投资规模的历史新高。 4、赞皇县房地产现状 4.1整体市场现状： 随着整体经济的发展和人们生活水平的日益提高，赞皇县的房地产业也处于快速起步阶段。近几年随着市政规划的逐步落实，为房地产业提供了较大的的发展机遇，形成较为先进的开发理念，但同时也加剧了行业的竞争。 目前市场上在建在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、唐城相府、西街花园、旭东花园、南城花园、尚美国际、南海苑、东街花园、清芳华苑、翰林官邸、北城汇景、龙脉家园等项目，相对赞皇县来讲供应量较大，存在较大市场竞争。 4.2:我们的分析： 在保证项目容积率、利润率等硬性指标的前提下具备差异化的产品定位、优秀的社区规划、舒适科学的户型、人性化的物业管理的产品才能得到当地消费群体的认可，才能在日渐激烈的市场竞争中立于不败之地。 市场供求关系分析 市场供应分析 从发展趋势看，供应总量持续增加 今年供应总量有所增长 未来供应量仍然较大 市场需求分析 人口增量带动需求增长 商品房增量分析,正加剧市场的饱和 第二章 项目分析 一、项目基本情况分析 本项目位于龙门大街西侧，健康街东侧，盛贸路以北 ，槐泉东路以南。距县城中心区域很近，距离县城最中心位置不足1公里，属于旧城区改造项目，其土地属性为 ，建筑形式为高层 住宅附带 商业，其商业为 商业，其产品以 居室为主，户型面积 到 平米。 项目主要经济技术指标—— 1、总用地面积：㎡ ㎡ 4、总建筑面积：㎡㎡㎡）②工程形象营销 通过在本项目销售节点，如：公开认筹、解筹、开盘、封顶、入伙等销售或工程节点上特殊的优惠措施及促销方式达成销售。 （4）展场营销 通过在其它区域设置外展场，打开项目的传播途径，与其它竞争楼盘抢夺客户群达到宣传项目，促进销售的目的。如节假日在人流集中的其他地点设临时咨询点等。 2、非常规营销 （1）事件营销 “事件营销”是通过对相关事件的炒作来吸引目标客户对本项目的关注，从而达到在目标客户群中广泛宣传的目的。 炒作示例： ①举办项目品牌概念文化节 ②举办购房群体喜爱的各种活动 （2）客户营销 ①在项目销售过程中，通过项目良好的口碑，由老客户带新客户成交的销售方式。 ②利用简凡公司累计的客户资源销售。 （3）联动营销 租售联动 针对投资性客户，在项目中后期、入伙后可租售联动，带租约销售、以租代售促进销售。 （4）服务营销 通过对销售人员、工作人员、服务人员、物业管理人员进行系统的培训，让目标客户亲身感受星级服务质量，达到项目在客户心目中的预期，促进销售。 （5）机构营销（团购） 简凡公司具有一定的机构客户资源并有一定的机构销售经验。简凡通过联系相关的企、事业单位和民间组织，如：银行、证券公司等，组织项目的团体机构营销。 另一方面可营造小业主团购的氛围，加速小业主的决策过程，促进成交。 （二）单位总体推售方式 1、先认筹后认购 根据本项目必须有一个提前预热、部分消化的过程。我们建议本项目采用先认