2 土地开发潜力评估 - 广州市交通规划研究院.docVIP

基于城际轨道交通的TOD综合开发规划探讨 ——以广清城际石陂站周边地区为例 刘玮、卞芸芸、李珊 ：文规划框架下，,对土地开发潜力、经济可行性、交通影响等规划核心问题进行分析研究，通过运用GIS空间分析、建设项目经济评价、交通需求预测与路网承载力评估等方法的规划评估规划的科学性，结合地区的现状特征和进行用地布局和城市设计，型地区的规划建设提供参考 关键词：城际轨道综合开发 0.引言 2005年以来，[1]，我国轨道的了快速发展时期的城际轨道出行提供了新的2]。 为了更好的发挥轨道对地区的带动作用，以模式主导轨道周边地区进行了大量的3]，但是从广州以往的实践中可以看到，TOD规划落地生根存在一定难度[4]。直至2012年，了首个TOD规划编制指引——5]（下称技术指引）该指引的下，广州人民政府 本文以20150月最新批复的城际站开发规划，框架细化，分析的技术手段TOD综合开发规划和。 1.1广清城际概况 7年通车运营；二期为广州北站至广州站，长度约25km，正在进行前期研究。 图1 广清城际在珠三角城际轨道网中的位置图 1.2石陂站及周边地区概况 境内 图2石陂站区位图 图3 石陂站周边地区规划范围 石陂站周边基本涵盖了站点周边半径范围内的。全国重点文物保护单位）南部旧村 土地开发潜力评估 为了能够准确分析站点周边地区的土地综合开发，区域区域划分 表1 石陂站土地开发潜力评估指标体系 评估因子分类 评估指标 说明 量化方法 国土视角 区域因素 集聚条件 产业集聚度 地块与周边用地的空间集聚关系 量化 基础设施完备度 学校设施完备度 周边学校的完备程度 分级赋值 医院设施完备度 周边医院的完备程度 分级赋值 环境因素 景观度 地块与水域、公园景观等的临近度 量化 宗地因素 区位因素 繁华度 距离区域商业、服务中心的距离 量化 改造难度因素 三旧改造难度 三旧厂房对土地储备的影响 分级赋值 用地许可情况 地块许可信息 地块许可信息对地块的限制 分级赋值 地形因素 高程 坡度对地块的限制 分级赋值 土地利用现状因素 地块上建筑质量 衡量现状地物对地块的影响 分级赋值 其他因素 形状系数 地块形状对地块的限制 量化 面积系数 地块面积对地块的限制 分级赋值 规划视角 变动因素 总体规划情况 空间管制情况 空间管制情况对地块的影响 分级赋值 控制性详细规划情况 城市绿地情况 城市绿地情况地块储备的影响 分级赋值 土地利用规划情况 基本农田情况 地块是否为基本农田对储备影响 分级赋值 交通视角 交通因素 道路通达因素 道路通达度 衡量评估地块周边道路分布及与地块的通达情况 量化 TOD站点影响因素 站点辐射度 站点对地块的辐射影响力 量化 根据已构建的分析测算，规划将对进行开发 图4 石陂站土地开发潜力评估分析 经济可行性评估 根据2014年14届143次市政府常务会议，《广州市城际轨道交通项目红线外 TOD 开发工作方案》对广州市城际轨道交通项目建设和运营补亏资金预测进行了初步测算平衡的综合开发的站点平摊计算，站需要的建设与运营补亏责任为。 规划方案一级开发16.45亿元，静态投资收益率为34.81%，项目具有较好的经济效益。 表2 石陂站经济测算一览表 项目 金额（万元） 土地出让收入 472488.48 2 建设投资 205579.10 2.1 土地及地上物征收补偿费用 133319.19 2.2 土地开发费用 61845.08 2.3 开发建设其它费用 625.35 2.4 预备费用 9789.48 3 利息支出 21397.99 4 项目总投资 226977.09 6 土地出让金计提 81018.76 7 项目收益 164492.64 用地布局规划 石陂站TOD综合开发规划为形成空间结构 “一轴”：以石陂轨道站点为中心，东西两侧TOD高强度的开发建设及城市公共开放空间构成东西向的现代城市风貌景观轴线。 “一带”：生态景观环线，依托西侧石陂河与东南侧天马河为生态本底，串联区内各功能组团，形成环状的生态景观绿带。 “六片区”：TOD核心发展区、教育科研服务区、创意研发产业区、滨水休闲居住区、高品质生活居住区、生活配套服务区。 图6 石陂站规划结构图 规划在尊重现状的基础上，结合上层次规划，以集聚、集约、紧凑的TOD 土地开发为理念，注重土地的功能混合使用。规划范围内布局的用地性质主要包括：居住用地、商业服务业设施用地、教育科研用地、商住混合用地、绿地与广场用地 用地布局方面， 图7 石陂站西侧用地布局模式图 规划基于土地储备潜力评价体系及TOD建设和运营补亏资金平衡需求，结合连片开发原