我国建立房地产投资信托基金的的分析研究.pdfVIP

摘要 摘要 房地产业是我国国内经济增长的动力源，也是利润较高的行业。可以带 动钢铁、水泥、电解铝、建材等相关产业发展，是改善居民生活条件、吸纳 就业、推动我国国民经济增长的支柱性产业。所以，房地产业能否持续健康 的发展对我国整个国民经济的发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高 度密集型行业，对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业，它的发展离 不开金融行业的支持。经过多年的探索，一个市场化的、逐步适应国情的住 房制度已经基本建立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。 但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象：通过对房地产开发资金的定 金和预收款、企业自筹资金和银行贷款这几种主要来源进行分析，自筹资金主 要来自购房者的银行按揭贷款，按首付计算，企业自筹资金中大约70％来自银 行贷款①；定金和预收款中也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发 中使用银行贷款的比重在55％以上。这也使得房地产开发商的集资来源受到限 制，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金 来源限制愈加明显。并且在这种情况下银行也承担了巨大的风险。为此中国 人民银行出台了“121”号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知》，导致许多房地产企业贷款越来越困难，房地产企业的资金非常紧张， 面临资金链断裂的危险。尤其在2005年9月下旬，银监会出台的《加强信 托投资公司部分业务风险的通知》(简称“212号文)，导致很多房地产开发 企业陷入困境。 在这种背景下，寻找一条新的有充裕、稳定资金来源的融资渠道对于融 。中国土地学会‘当前土地问题的深层次原因》，http：／／www．jrj．COrn，2006年10月17日 我嚣建立魔缝产投资铸孝乏基金豹磺究 资困难重重的我国房地产企业来说尤为重要。而在国外成功运作多年、房地 产企业非常重要的融资方式之…房地产投资信托基金(REITs)就具备这 种优势，这种融资模式也就是本文研究的主要内容。 EstateInvestment 房地产投资信托基金(Real Trust，简称REITs)实 际上是一种证券化的产业投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定 多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合 收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现，让每个人有了投资 大规模商业性房地产的机会，它凭借着自身魄优势、明确的投资绩效、稳定的 利息收入和高流动性等特点吸引着大批的资金。 REITs起源予王9世纪中时在马萨诸塞州波士顿市设立的商监信托。近年 来它在各国证券市场迅速发展。据不完全统计，至2007年末，美国共有200 多只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过4750亿 美元。而且近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的 法律，推进REITs的发展。日本、韩国、新加坡等国的交易所都已有REITs 上市，与普通股票一样交易。从国外的情况来看，没有REITs，就没有商业地 产，超过60％的房地产投资是通过REITs实现的。 然而，当前国内学术界对REITs的研究尚不深入，对其形成机理、法律规 范、实际运用等方面都缺乏深入系统的研究。值得注意的是，为缓解房地产行 业对金融系统、尤其是商业银行构成的潜在金融风险，人民银行己于2007年1 月先行启动了课题研究。因此，在这一现实背景下，系统研究当前我国发展房 地产投资信托基金的现状和障碍，探寻切实可行的运作模式和路径，对于降低 我国房地产金融风险，保障金融体系安全，促进我囡房地产业的健康发展，不 仅具有重要的理论意义，也具有特别重要的现实意义。 本文运用现代金融理论对房地产投资信托基金这一全新融资方式的概念 傲了界定，通过比较国杰外的房地产投资基金运作方式，借鉴美国和亚洲的先 进的经验，并在此基础上提出了我国发展房地产投资基金的现实意义及对策。 文章主要分为三部分，第一部分为论文的第二章房地产投资信托基金的 一般理论分析，主要介绍房地产投赘信托基金概念、分类以及独特的优势，为 下文分析建立我豳房地产投资基金提供理论支持。煞二部分为论文的第三章， 2