存量房交易市场价格估价方案.docx

工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师） **（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师） **（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师） **（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员： **（估价员） **（估价员） **（估价员） **（估价员） **（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。（三）收集估价资料。根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。（四）评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。（五）编制和提交估价报告。由估价小组组长负责编制估价报告初稿，报告初稿经项目总负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的复核制度进行复核后出具报告，并按照委托要求两日内将估价报告上交至税务部门。（六）工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行估价底稿归档。四、估价技术方案根据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、 可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。根据本项目的估价要求，主要是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价。因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。存量房住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房住宅采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的估价值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的估价值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。估价流程选取可比实例市场状况修正市批量导入房产基础信息建筑成新修正批量估价结果建立可比价格基础建筑结构修正确定标准存量房确定房产因素修正建筑面积修正建筑单元修正区中位置修正建筑朝向修正建筑层次修正1、确定标准存量房1.1设立标准存量房类型:主要分为：独立院落住宅、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层住宅、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。1.2评税分区的划分及数据采集 将**市市城区按照行政区划划分行政区域;根据每个行政区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度,将各个行政区域分成评税分区;考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素,再建立小评税分区;在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例,对没有交易实例的评税小区,选取样本房;对有交易实例的评税小区选取实例,在全市搜寻多个交易实例,经过筛选,确定可比实例库，并实时更新可比实例库。