房地产项清算课件.pptVIP

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 只讲共有、无偿移交、有偿转让；没有讲自用怎办？当产成品处理。 以上三点情况之外的就不能作为扣除项目，这是不言而喻。 营业税对公建配套设施规定 首先营业税视同销售的只有正列举没有自用这项：具体有以下几四类：(1)企业自建建筑物后销售的,其自建行为视同提供应税劳务；（根据《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第40号）） (2)以无形资产或不动产对外投资入股, 收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税： 以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税； 以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。（根据《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发[1997]490号）） (3)对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。（根据《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）） (4)企业将不动产赠与他人，视同销售不动产交纳营业税。（财法字[1993]第40号） 开发商的不动产自用问题是在同一主体中，难以冠上销售或转让之名 房产税、土地使用税对公建配套设施规定　 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发［2003］89号文件） 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号) 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 3、自产自用是否缴纳房产税？是否缴纳城镇土地使用税？ （3）财税【2008】152号文件 不缴纳土地使用税的时间，总局仍然不是非常明确，省局与总局也不一致 内、外资企业所得税及新所得税的处理 内资：为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。财税［1996］79号、国税发［2003］83号文件及国税发［2006］31号文件中视同销售。 外资：不视同销售：依据：国税函【2005】970号 新企业所得税法规定：第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 1、自产自用。（国税函【2008】828号） 内外资房地产完工项目所得税清算方法： 出让土地是否前一个环节必须缴纳营业税 甲供材几种可能出现的问题 挂往来，直接提供给施工企业 进入开发成本：这又可分为以下几种的情况 1、自行施工 2、提供施工队施工 3、属于总局国税发［2002］117号规定的材料范围，设备 防水材料及财税(2003)16号文件 4、装修包工不包料的范围 5、施工企业发生的人工费问题 6、甲供材的发票开据问题 第六部份:内资房地产操作实例 福州某公司开发的楼盘于2006年2月份交付使用并于3月份开始陆续办理产权，主要业务如下： 1.2006年账上不动产销售收入21,331,900.36元，以前年度预售房款139,065,035.75元，均为银行按揭方式收款。 2.截止至2006年12月31日共发生开发成本142,544,497.36元，其中1,006,600元为提取的房屋维修基金； 3.2002年至2005年在财务费用中列支的利息支出4,133,632.68元被税务机关在2005年度检查时调增应纳税所得额并补税。 4. 2004年在营业费用中列支的样品房设计制作费8,800元已被调整当年度应纳税所得额 . 内资房地产操作实例 5.开发的项目实际可售面积为38,440.60㎡ ，当期已售面积为33,030.96㎡ 6.共申报缴纳营业税及附加为9,428,197.11元 7.经税务机关检查该公司以前年度已经确认的预售收入毛利额为17,604,658.62元 8.截止至2006年12月31日，共发生广告费1,453,856元（其中2003年30,00