2016年杭州市楼市分析报告.pdf

2016 杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2017 年1 月 目录 前 言 1 一、2016 年杭州楼市市场特征和结论 4 1. 巨量成交 刷新所有历史纪录 4 2. 商品房价格迎来2010 年以后的第一次明确大幅度的上涨 4 3. 全年商品房显性库存大幅度下降 4 4. 隐性库存（潜在供应量）也大幅下降 4 5. 公众资产恐慌情绪是2016 年需求爆发式增长的最重要诱因 5 6. 2016 年杭州楼市的价格体系重塑 5 7. 土地市场全年持续高热 土地出让金额高达近1600 亿元 6 8. 二手房成交量超7 万套同步刷新历史纪录 价格涨幅低于商品住宅 6 9. 杭州的城市地位迅速提升 7 10. 城市格局已经并将继续发生重大变化 7 11.外来开发企业对杭州的关注度更高 市场预期更乐观 7 12. 行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场 7 13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重 8 14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块 8 15. 酒店式公寓成为市场投资的热点 8 16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢 库存积压严重 8 17. 市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题 8 18. 部分开发企业对产品和服务创新进行探索 9 二、商品房市场分析 10 1.成交量：市区商品房成交超 19.3 万套 1938.7 万方 3422.5 亿元 均刷新历史最高纪录 10 2.成交均价：12 月成交均价相比1 月全年上涨14.1% 13 3.酒店式公寓成交：超3.8 万套 197.6 万方 295.1 亿元 均刷新历史最高纪录 22 4.价格走势分析：各楼盘价格涨幅分化明显 低价楼盘涨幅更大 26 5.库存量：市区商品房可售房源由2015 年底的17.9 万套下降至10.4 万套 30 三、二手房市场分析44 1.成交量：主城区成交70106 套 创历史新高 同比增长56.3% 44 2.成交均价：2016 年二手住宅均价20505 元/平方米 刷新历史次新高 45 3.成交结构：低总价的下沙次新房及市中心老旧小房源最受市场青睐47 四、土地市场分析51 1.重要结论：地王频出 24 个板块地价纪录被刷新/部分地块 “面粉”超过“面包”价51 2.成交量：市区共出让7975.5 亩 总可建1251.6 万方 总成交金额达1597.7 亿元52 3.成交价格：平均楼面价同比上涨达72.3% 接近2011 年-2015 年的累积涨幅（76.1% ）54 4.板块分布：全城大热 个别板块供地较为集中54 5.热点地块：首宗百亿总价地王诞生 涉宅楼面价纪录破4 万 3 万+俱乐部扩容54 五、2017 年杭州楼市展望62 2016 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院 前 言 2015 年年底，中国经济在经历了2015 年严重股灾，经济下行压力持续加大的背 景下，官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场，稳经济增长的策略。 2015 年12 月21 日，中央经济工作会议罕见的用325 个字长篇阐述了房地产去库 存的重要性和政策选择: “通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存；要发展住房租赁市场，鼓 励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”“要取消 过时的限制性措施。” 由此,确定了2016 年中国房地产市场的政策主导方向——去库存。 2016 年2 月2 日，距春节仅有五天时间，前所未有的急切的出台了降低首付政策。 （在不限购的城市，购买首套普通住房首付比例降至最低20%。） 2016 年2 月19 日，春节后上班还不到一周，罕见的急切的出台降低契税和二手 房营业税年限的政策。 3 月1 日，央行再次降准0.5 个百分点。 一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。 官方这些大力度的急切的救市政策叠加，迅速改变了市场预期。嗅觉