中信建投-中国地产周期大拐点研究2：“城镇化“已成支撑房价继续上涨伪命题.pdf

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H [table_main] 宏观深度模板 证券研究报告 ·策略深度 ·中国地产周期大拐点研究（2） “城镇化”已成支撑房价继续上涨伪命题 宏观经济 ——刚需峰值已现,供需格局反转 “新市民”刚需年增量已处于趋势性下滑 2013 年中国的城镇化率仅为 53.7%，虽仍有较大提升空间，所蕴 [table_invest] 李树培 含刚性需求规模依然巨大，但随着经济潜在增长中枢下移，人口 lishupei@ 老龄化和劳动年龄人口绝对量减少，城镇化的扩张速度已处于持 010 续放缓态势，其每年创造“新市民”的能力已处于趋势性下滑阶 执业证书编号：S1440512070008 段。 周金涛 “新家庭”刚需年增量峰值已现 zhoujintao@ 受建国以来的第三次婴儿潮（1983-1990 年）的影响，2006 年以 010 来我国结婚登记人数快速攀升现象，当然与之关系密切的城市婚 执业证书编号：S1440510120017 房需求也快速增长。不过随着时间的推移，第三次婴儿潮峰值年 发布日期： 2014 年 7 月 2 日 年出生的婴儿已经 27 岁，根据我国第 6 次人口普查所得的平均 结婚年龄 24.98 岁推算，登记结婚的峰值应该在 2012 年见顶，按 每年新增刚需面积与市场住宅竣工面积 十个大城市平均结婚年龄 28 岁推算，峰值将在 2015 年出现。 刚需面积 住宅竣工面积 120000 改善性需求紧迫性大不如前 100000 根据统计局相关数据我们测算，2013 年城镇人均居住建筑面积为 80000 米