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中国保障房建设对房地产市场影响预判 上海同策房产咨询股份有 限公司 1 1 Tospur · Consulting 目录 Ⅰ 中国公租房建设背景 Ⅱ　公租房是未来平抑房价的有效试探 Ⅱ 通过新加坡组屋模式看中国 房地产市场 1 2 Ⅰ中国公租房建设背景 1 3 2010年中国房地产调控政策失灵 4月房产新政调控有效作用期仅4个 2010年上海商品住宅每月供求走势 月 从成交来看，4月房产新政实施以来，5月到7月出现一个购房观望期；从7月到10月，上海 商品住宅月成交量保持快速增长状态，复合增长率达47%。9月份商品住宅成交量与4月份 基本持平，达109.40万平米，而在上海出台12条调控细则的10月份，成交量达135.82万平 米，相比4月增幅达25.6%,11月受限购令影响成交量有所下滑。从供应来看，7月9月也基 本保持一个快速增长状态，复合增长率为81.8%。9月供应量与4月基本持平，供应量达 169.5万平米。从成交均价来看，从6月11月基本保持一个上升趋势，并且11月份成交均价 基本达到新政之前的价格，达22637万/平米。 1 4 2010年中国房地产调控政策失灵 调控后商品房成交价格影响不大 华中主要城市新建商品住宅价格指数环比走势 华东主要城市新建商品住宅价格指数环 比走势 4月新政之后，华东与华中主要城市商品住宅价格指数环比增长都出现了小幅下滑，但 下滑幅度基本都保持在4%范围之内，并且在新政之后不久整体价格都在不断回升，指 数环比正增长。相比较华东市场普遍2%-3%左右的降幅，华中市场显得更稳定一些，保 持在1.5降幅之内，回升的速度也要更快。这说明广大的中西部城市商品房价格相比东 部沿海城市更具刚性，抵抗风险能力更强。 1 5 2010年房地产调控政策失灵原 一线城市投资性购房占据市场重要比重 因 上海30000元/平米以上与以下住宅成交面积和金额 中国重点城市房价收入比 通过对2009年中国一线城市和二线重点城市房价收入比分析，可以发现一线城市的上 海、北京、深圳的房价收入比基本是二线重点城市的两倍。而对上海2009年和2010年 前11个月商品房市场分析发现，虽然上海2010年经历了两次严厉的房产调控政策，住 宅单价在30000元/平米以上的成交面积有所下滑，但前11个月的成交金额却已经大大 超过了去年。同时，单价30000元/平米以上的住宅成交面积和成交金额所占的比重相 比去年有大幅度的增长。以上说明目前投资性购房，特别是高端物业投资性购房已经