保障性住房项目建设资金筹集渠道探析.doc

保障性住房项目建设资金筹集渠道探析摘要：保障性住房建设是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。中央提出，“十二五”时期，我国将加快各类保障房建设，将新建各类保障房3600万套，到“十二五”期末使保障房的覆盖率达到20%。要贯彻落实中央精神，推进保障房建设，完成“十二五”保障房建设任务，资金将是关键因素之一。本文将对进一步完善保障性住房项目建设资金筹集渠道予以探讨。 关键词：保障性住房 资金 筹集渠道 一、保障性住房建设资金需求 保障性住房是政府为中低收入住房困难的家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房建设是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。目前我国保障性住房主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等。 为实现“住有所居”，改善城市低收入居民的居住条件，促进房地产市场健康发展，国家“十二五”规划目标是新建各类保障房3600万套，到“十二五”期末使保障房的覆盖率达到20%。北京市“十二五”时期住房保障发展目标，将建设、收购各类政策性住房１００万套，竣工70万套。如此规模的保障房建设，需要巨额的资金投入。因此，建设及完善保障房建设资金筹集渠道具有至关重要的作用。 二、保障房建设资金筹集的主要渠道分析 目前，我国保障房建设资金来源主要有以下几种： （一）政府投入 政府投入是保障房建设的重要资金来源，主要包括财政预算资金、住房公积金增值收益和土地出让收益等。为确保完成保障房建设任务，落实保障房建设资金，国家要求各级地方政府在财政预算中优先安排住房保障资金，确保住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，专项用于廉租房和公共租赁住房建设全部用于公共租赁住房建设；确保土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。 尽管政府投入保障房建设的资金来源比较多，但资金规模是有限的。首先各地财政收入不均衡，经济不发达地区预算投入的保障房建设资金与其投资规模相比远远不够；其次，根据规定住房公积金增值收益只能作为建设城市廉租住房的补充资金，不能支持其他保障房项目；再次，由于国家对房地产行业的调控，近几年全国各地土地成交量锐减，成交价格也受到打压，导致地方政府与出让土地相关的财政收入普遍减少。 （二）商业银行贷款 银行贷款是支持保障房建设的一个重要渠道。中国人民银行和银监会相继出台了一系列保障房贷款管理办法，如：《经济适用住房开发贷款管理办法》、《廉租住房建设贷款管理办法》和《中国人民银行　中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》等，要求各金融机构在加强风险管理的障房建设的支持力度。各家银行适时调整了相关信贷政策，积极向保障性住房项目倾斜，优先满足其建设的融资需求。 但是目前商业银行在参与保障房建设融资业务中仍存在一些实际问题。第一，由于保障房是政府定价，投资回报率低，在权衡利弊之后，银行更愿意为商品房项目提供资金支持。第二，公租房项目一般不允许抵押，没有抵押担保要想获得银行贷款非常困难。第三，公租房的运作机制分为政府回购或是企业持有，盈利模式不一样，如果企业持有，只能用于出租，且租金水平比市场价格低，投资回收期长，通常需要20　年到30　年时间才能收回成本，长期占用银行资金，银行收回贷款本息的风险增大，因此银行不愿意大规模介入。第四、保障房贷款条件基本上与商品房贷款条件一样，采取同样的贷款办理标准和手续，与保障性住房建设进度要求不相适应；另外需要取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》才能放款，比项目实际资金需求的时点滞后，难以适应当前大规模建设保障房的实际需要。因此，在五种不同类型保障房中，银行更倾向于具有稳定现金流的经济适用房和两限房。 （三）保障性住房融资平台 国家发改委发布的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确指出，各地投融资平台公司可申请发行企业债券，募集资金用于保障房建设。这预示着保障房融资创新和开拓工作已经开始，突破了一直困扰保障房建设的资金瓶颈，为保障房建设提供了强有力的支持。 北京于2011年6月成立了北京市保障性住房建设投资中心，主要担负北京市保障性住房投融资、建设收购和运营管理的任务，京政办发〔2012〕2号《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》中明确指出，北京市保障性住房建设投资中心作为本市保障性住房建设运营的投融资平台，要积极发挥其对财政性资金的放大效应，多渠道吸引社会资金，切实解决保障性住房建设、运营和融资难题。 截至目前，北京市保障性住房建设投资中心已累计发行私募债153亿元，募集资金全部落实到具体保障房项目，同