房地产估价理论与方法第五章节：房地产估价原则.docxVIP

第五章　房地产估价原则【本章历年考试情况】　　■本章最近几年考试一般在4分左右　2007年2006年2008年单项选择（个）413多项选择（个）110判断题（个）010分值（分）643　　　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。　　　　考试内容　　第一节　房地产估价原则概述　　一、房地产估价原则的含义　　二、房地产估价原则的内容　熟悉　　三、房地产估价原则的作用　熟悉　　第二节　独立、客观、公正原则　掌握　　第三节　合法原则　掌握　　第四节　最高最佳使用原则　掌握　　第五节　估价时点原则　掌握　　第六节　替代原则　熟悉　　第七节　谨慎原则　熟悉第一节　房地产估价原则概述　　1.房地产估价原则的含义（了解）　　人们在房估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。　　2.房地产估价原则的种类（三层次六原则）（熟悉）　　原则1　独立、客观、公正原则－－基本原则，（房地产估价的最高行为准则）　　以下4个原则都是普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）　　原则2　合法原则　　原则3　最高最佳使用原则　　原则4　估价时点原则　　原则5　替代原则　　特殊原则　　原则6　谨慎原则－－既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价），但不适用于城市房屋拆迁估价　　下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（　）。【2008年真题】　　A.最高最佳使用原则　　B.合法原则　　C.替代原则　　D.谨慎原则　　提示：参见教材P149　　[答疑编号500434050101]　　『正确答案』D　　下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（　）。【2007年真题】　　A.独立、客观、公正原则属于基本原则　　B.合法原则属于一般性原则　　C.最高最佳使用原则属于技术性原则　　D.谨慎原则属于一般性原则　　提示：参见教材P149　　[答疑编号500434050102]　　『正确答案』D　　『答案解析』一般性原则就是普适技术性原则。除了最高行为准则以外的全部属于技术性原则。谨慎原则属于特殊原则。 　　3.房地产估价原则的作用（掌握）　　使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。　　评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则　　房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（　）下的估价结果具有近似性。【2006年真题】　　A.同一估价原则、同一估价时点　　B.同一估价目的、同一估价方法　　C.同一估价目的、同一估价时点　　D.同一估价原则、同一估价目的　　提示：参见教材P149　　[答疑编号500434050103]　　『正确答案』C 　　第二节　独立、客观、公正原则　　　　独立、客观、公正原则（掌握）　　内涵，要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值　　独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰　　客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见　　公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方　　■该原则的实践要求　　估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制　　房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避　　估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力　　估价师还必须具有良好的职业道德，没有私心杂念　　■在估价操作层面　　估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机　　估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值　　估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值　　房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】　　A.委托人　　B.估价报告预期使用者　　C.管理部门　　D.中立　　提示：参见教材P149　　[答疑编号500434050104]　　『正确答