房地产而发热夫人2章节.pptVIP

二、房地产产品定位的概念及流程 （一）房地产产品定位的概念 1.就房地产产品定位的意义而言 房地产产品定位是站在发展商或土地使用者的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时、以何种方式、提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。 即房地产产品定位就是： （1）以发展商或土地使用者的立场为出发点，满足其利益的目的； （2）以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望； （3）以土地特征及环境条件为基础，创造产品附加价值； （4）以同时满足规划——市场——财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品。 2.就房地产产品定位的时机而言 （1）开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向； （2）销售、出租、经营或兴建建筑物前，可进行产品定位，以确定产品的规划方向，租售、经营或兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等； （3）变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定产品的房地产变更用途的方向，调整用途的计划，以及变更用途可能获得的报酬等。 3.就房地产产品定位的目的而言 （1）降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符合目标市场需求等可能造成的收益损失； （2）增加投资报酬利润； （3）发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划和财务等 的冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效。 （二）房地产产品定位的一般原则 1.定位的市场化原则 定位的市场化一方面要求开发商应着重分析目前市场上存在的产品、对手，以及即将出现在市场上潜在的竞争项目；另一方面，需要分析购房者的特点，购房者的购买力和购买欲望是决定产品营销顺畅与否的关键。 2.定位的差异化原则 在产品的主题、概念、规划设计以及环境、配套、外立面、色彩、户型结构等方面有其特点。 3.定位的前瞻性原则 产品的前瞻性不可能是全方位的，应该是有重点地突出。 4.产品之间的不可替代性 是指项目内部的各类产品如户型、楼型的不可替代性，如果产品的可替代性强，客户可能会因为选择某一户型或楼型而使其他户型或楼型滞销。 （三）房地产产品定位的限制条件 房地产产品定位是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用的客观和主观条件，主要包括： （1）土地 （2）城市规划 （3）顾客需求 （4）资金供应 （5）市场条件 （6）开发商思维 （四）房地产产品定位的流程 1.两阶段产品定位程序 产品定位分为两个阶段： （1）第一阶段的产品定位重点是土地用途及开发周期的确定。 （2）第二阶段的重点在于房地产产品的规划设计、开发形态与开发方式。 2.三层次产品定位程序 所谓三层次，是依据影响基地的环境范围大小所划分的市（区）级层次的一般因素、商圈（生活圈）层次的区域因素及基地层次的个别因素，也就是说，三层次定位的思路是有整体到局部、由表及里地进行定位。 （四）房地产产品定位的流程 1.两阶段产品定位程序 产品定位分为两个阶段： （1）第一阶段的产品定位重点是土地用途及开发周期的确定。 （2）第二阶段的重点在于房地产产品的规划设计、开发形态与开发方式。 2.三层次产品定位程序 所谓三层次，是依据影响基地的环境范围大小所划分的市（区）级层次的一般因素、商圈（生活圈）层次的区域因素及基地层次的个别因素，也就是说，三层次定位的思路是有整体到局部、由表及里地进行定位。 （六）房地产产品定位的方式 ★ 容积率配置技巧 ★ 公共设施的定位技巧 ★ 楼层用途的定位技巧 ★ 房地产持有的定位技巧 ★ 经济环境变化时的产品定位 第四节 房地产投资方向的选择 投资类型 投资风险 投资利弊 房地产投资 一、房地产投资的类型 （一）房地产直接投资 1.房地产开发投资 投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，然后将其推向市场进行销售，将商品转让给新的投资者或使用者，实现开发商获得投资收益的目标。 2.房地产置业投资 投资的目标有两个，一是满足自身的生活或生产需要，二是购入后出租，获得稳定的经营收益。 （二）房地产间接投资 1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债券、股票 3.投资于房地产投资信托基金 二、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能够消除通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级 （二）房地产投资之弊 1.