第02章节不动产权利2.pptVIP

REC of BNU Zhuhai Campus Lufan 不动产法 北京师范大学珠海分校不动产学院 陆凡 E-mail：lufan99@163.com Mobile667768 QQ：919215823 几个实例 1、农民私房； 2、房改房； 3、住宅小区的个人住房； 4、相邻住房； …… 第二章不动产权利2 （不动产客体法律关系调整） 第一节房屋所有权 第二节房屋使用权 第三节房地产相邻权 第四节房产权属登记 第一节房屋所有权 一、房屋所有权 ㈠房屋所有权 1、房屋所有权 指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 占有权指对房屋的实际控制权利； 使用权指依据房屋的性能和用途对房屋利用的权利； 收益权指房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利； 处方权指房屋所有人事实上或法律上对房屋进行处置的权利，事实上的处分，如改建、拆除等；法律上的处分，如买卖、赠与、互换等。 2、房屋所有权种类 依所有权主体： ⑴国有房屋所有权 指国家对国有房产享有的所有权，分直管公房、自管公房； ⑵集体房屋所有权 指集体单位享有的房屋所有权； ⑶私有房屋所有权 指由个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权； ⑷外产房屋所有权 指由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权； ⑸中外合资房屋所有权 指由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权； ⑹其他性质的房屋所有权 指上述以外的房屋所有权，如宗教团体等享有的房屋所有权。 依所有权主体内部构成： ⑴单独所有权（独有） 指单独拥有房产所有权，主体、客体、所有权均单一； ⑵共有所有权 指两个以上单位或个人共同享有的房屋所有权（《物权法》第93条）； ⑶有限或部分房屋所有权 指房屋制度改革初期按标准价购买的公有房屋或具有社会保障性质的经济适用房所有权（1999年建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》、2007年国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》）； ⑷业主的建筑物区分所有权 指一栋住宅高楼只能分割为不同部分而为众多的住户享有的房屋产权（《物权法》第70条）。 ㈡房屋共有 1、房屋共有 指两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权。 2、房屋共有的形式 ⑴共同共有 房屋共同共有指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。 特征：不分份额、完全平等；享有共同权利、承担共同义务；只有共同共有关系消灭时才能分清份额。 处理原则：共有性质不明，如不能证明房屋是按份共有，应当认定共同共有；部分共有人擅自处分房产的，一般无效；共同共有关系终止时，共有房产的分割按协议处理，无协议的，根据等分原则处理，并考虑共有人对房屋的贡献，适当照顾共有人生产生活实际需要等；共同共有房产分割的，其他原共有人有优先购买权。 ⑵按份共有 房屋按份共有指两个或两个以上的人对同一房屋按确定的份额享有权利、承担义务。 特征：主体各有份额；每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；每个共有人按份额分享权利、分担义务。 处理原则：共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；共有人出售自己份额时，其他共有人有优先购买权（《物权法》第101条）；分割时必须保持房屋的使用价值，不能分割或分割有损价值的可以折价补偿、变价分割。 二、建筑物区分所有权 ㈠建筑物区分所有权 1、几种有代表性的主张 一元论说； 二元论说； 新一元论说； 三元论说。 2、建筑物区分所有权的特征 复合性，建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权、成员权构成； 专有所有权的主导性； 一体性，建筑物区分所有权的三项内容结为一体； 权利主体身份的多重性。 ㈡建筑物区分所有权客体 建筑物区分所有权，作为独立的产权形态，客体并非独立的，只是一栋建筑物的一部分，应兼有建筑物构造的独立性和利用的独立性。 ㈢建筑物区分所有权的专有部分和共有部分 1、专有部分 构造和使用上的独立性的部分。 2、共有部分 法定共有是由法律直接规定属于共有的部分； 约定共有是由区分所有人约定使某部分成为共有部分。 所有权型分时度假形成的房屋所有权等。 第二节房屋使用权 一、房屋抵押权 房屋抵押权指债务人或第三人以房屋提供担保，当债务人逾期不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人即抵押权人有权就该房屋优先受偿的房屋产权，属担保物权，是以房屋作标的物的抵押关系。 《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第182条