第七章节_房地产开发.pptVIP

4．规划设计方案选择 （l）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织 （2）项目构成及平面布置 （3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图 5．资源供给 （l）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 （2）施工力量的组织计划 （3）项目施工期间的动力、水等供应 （4）项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件 6．环境影响和环境保护 （l）建设地区的环境现状 （2）主要污染源和污染物 （3）开发可能引起的生态变化 （4）设计采用的环境保护标准 （5）控制污染与生态变化的初步方案 （6）环境保护投资估算 （7）环境影响的评价结论和环境影响分析 （8）存在问题及建议 7．项目开发组织机构、管理费用的研究 （l）开发项目的管理体制、机构设置 （2）管理人员的配备方案 （3）拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况 8．开发建设计划 （l）前期开发计划 （2）工程建设计划 （3）建设场地布置 （4）施工队伍选择 9．项目经济及社会效益分析 （l）项目总投资估算 （2）项目投资来源、筹措方式的确定 （3）开发成本的估算 （4）销售成本、经营成本估算 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算 （6）财务经济分析 （7）国民经济评价 （8）风险分析 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价 10．结论和建议 （l）运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案 （2）存在的问题及相应的建议 （五）开发项目的市场分析 市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、特定的开发地点进行市场需求关系的分析与预测 宏观因素的分析 区域性因素分析 与特定的项目类型和开发地点相关的微观因素分析 （六）财务评价的主要方法 1、静态分析方法 （1）投资回报率或投资收益率 （2）投资回收期 2、动态分析方法 （1）净现值法 （2）内部收益率法 （七）可行性研究的步骤 1、接受委托 2、调查研究 3、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告 三、房地产开发项目的建设监理 （一）建设监理的涵义 所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的 （二）建设监理的两个层次 建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次 政府建设监理，是指政府建设行政管理部门设置的专门建设监理管理机构或指定的相应机构，对本地区、本部门的建设活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实行监督管理 社会建设监理，是指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依照国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理 （三）实行建设监理的必要性 1、提高我国建设管理水平的需要 2、落实投资建设和投产经营责任的需要 3、加强对工程合同监督的需要 4、充分发挥法律、经济、行政和技术手段对工程建设进行协调约束的需要 5、改革开放、开拓国际市场的需要 （四）开发项目建设监理的内容 1、进度控制 进度控制是指在项目实施阶段（包括设计、招标、施工、竣工验收），以项目进度为目标，通过规划、监督、检查、协调及信息反馈等，对项目的全过程实施进度控制，以保证项目在预定的期限内建成交付使用 2、质量控制 项目的质量控制是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范而采取的一系列监督管理的措施、手段和方法 3、投资控制 投资控制就是在项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段，把项目投资控制在计划限额内，随时纠正偏差，保证目标的实现 一、城市开发 （一）城市的定义 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落 具有三个方面的特征： 空间集聚性 规模经济性 社会复杂性 （二）城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能 主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门 城市的辅助功能