第三章节 房地产投资分析技术.ppt

第三章 房地产投资分析技术 考 试 要 点 本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。 掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。 熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。 了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。 重 点 内 容 1．现金流量与现金流量图 2．资金时间价值与资金等值的判定 3. 设备更新的内容与特点 4．投资回收与投资回报的区别 5．盈利能力指标的分类 第一节 投资分析的基本概念 本节要点： 现金流量、净现金流量、现金流入、现金流出的概念；现金流入和现金流出包括的内容；现金流量图绘制的基本规则；房地产置业投资包括的内容；潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效收入、运营费用、净运营费用、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流的概念及其相互关系。 一、现金流量 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。 对于房地产开发投资项目来说 现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等， 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 二、现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： 1．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 2．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 3．为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 4．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 三、房地产置业投资 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。 四、房地产置投资的现金流量 （一）现金流分析中的常用术语 1．潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。 在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入。 2．空置和收租损失 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。 潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成： 一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期（通常为一个月）实际的租金收入。 当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计人收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。 3．其他收入 物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列人其他收入项目上。 4．有效毛收入 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入， 即： 有效毛收入=潜在毛租金牧人一空置和收租损失+其他入。 5．运营费用 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。 包括人员工资及