第二章节 房地产与房地产价格.pptVIP

第二章房地产与房地产价格 §2-1 房地产的概念 （一）定义 （一）定义 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 （四）估价对象具体形态 二、对土地与建筑物的认识 二、对土地与建筑物的认识 §2-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 §2-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 §2-4 影响房地产价格因素 房地产价格影响因素－一般因素 房地产价格影响因素－一般因素 房地产价格影响因素－一般因素 房地产价格影响因素－区域因素 房地产价格影响因素－个别因素 房地产价格影响因素－个别因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 （二）建筑物个别因素 1、面积、构造、材料 2、设计、设备 3、施工质量 4、建筑物风格 5、建筑环境 6、朝向、结构、内部格局、设备配置状况（集中供暖、热水、中央空调） 1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他 第二章 房地产与房地产价格 1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生 第二章 房地产与房地产价格 1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模 第二章 房地产与房地产价格 1．发展 2．物价 3．收入 4．利率 5．汇率 第二章 房地产与房地产价格 1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化 第二章 房地产与房地产价格 1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制 第二章 房地产与房地产价格 1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码 第二章 房地产与房地产价格 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 第二章 房地产与房地产价格 与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况 第二章 房地产与房地产价格 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同（不同、同一） 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同（如：停车场） 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 第二章 房地产与房地产价格 (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 第二章 房地产与房地产价格 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 第二章 房地产与房地产价格 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ 第二章 房地产与房地产价格 房地产估价 第二章 房地产与房地产价格 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 地面 地上一定范围的空间地下 1、1土地 横  竖 面积大小 形状 四至 第二章 房地产与房地产价格 第二章 房地产与房地产价格 ?土地的地面范围是确定土地权利重要依据，又称权利界线 宅基地 农田集体企业用地 1、2土地 国有  集体 城镇建设用地 矿山 、军事用地 森林、湖泊、草原 第二章 房地产与房地产价格 ?我国土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋：基础、墙、门、柱、梁、屋顶构筑物：水塔、水井、道路、桥梁、 隧道、水坝 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权