第二章节 房地产及房地产市场.pptVIP

第一章 房地产及房地产市场 第一节 房地产相关概念介绍 一、房地产的含义 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带与土地所有权有关的各种权利。具体而言包括以下几个方面： （1）土地 （2）建筑物 （房屋与构筑物） （3）其他附着物 （4）房地产权利 （土地所有权、土地使用权、房屋所有权、他项权利） 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称。 二、房地产行业相关介绍 1、房地产业的定义 “房地产业包括：土地开发、房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。” 上述表述有一定的缺陷，因为它讲得房地产业包括了房屋的建筑这个属于第二产业的内容，而且还包括了经营活动的市场。 符合国际表达方式的房地产行业定义，除了在上述表述中删除第二产业的建筑以及市场等内容外，还应该加上从事房地产经营活动的企业、中介机构、经纪人等各种法人单位。 2、房地产业的产业特征 （1）基础性 （2）先导性 （3）对金融业的依赖性 （4）高回报性 （5）高风险性 3、房地产业的基本活动 土地开发和再开发、房屋开发、地产经营、房地产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产金融 三、房地产的特性 （一）自然特性（物质属性） 1、不可移动性 2、房地产整体的单一性（异质性或独特性） 3、使用的耐久性 4、稀缺性 5、体积庞大、消耗材料多 （二）社会属性 1、建设周期长，投资规模大 2、开发条件差，涉及面广 3、供求调整缓慢 4、变现难 5、保值、增值性 四、房地产的种类 五、房地产专业名词 1、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证 2、两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 3、红线图：宗地图 4、容积率 5、房屋销售面积 6、套内建筑面积 7、套内使用面积 8、契税 第二节 房地产市场 一、房地产市场分类 房地产一级市场（土地一级市场 国家垄断） 房地产二级市场 又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移 房地产二级市场包括了土地二级市场 房地产三级市场 又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场 二、房地产的要素市场 以房地产市场商品组成要素所构成的各类市场 1、地产市场 2、房产市场 3、房地产资金市场 4、房地产劳务市场 5、房地产技术信息市场 三、房地产市场的特征 1、区域性 2、不充分性和不完全开放性 3、具有很强的产业关联性 4、要求高素质的专业顾问服务 5、易于出现市场的不均衡和垄断 第二章 房地产开发经营、管理特点和程序 第一节 房地产开发经营与管理的概念 一、房地产开发经营的概念 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、房地产管理的概念 一是指对房地产开发与经营活动的管理 二是指对房地产进行的物业管理活动 房地产管理与房地产开发经营是相互联系，但又相互区别的，两者相辅相成，一般来说，对两者不做严格区分，通常所说的房地产开发经营往往包含了房地产管理。 第二节 房地产开发经营的主要特点、形式及基本程序 一、房地产开发经营的主要特点 1、综合性 2、长期性 3、地域性 4、资金密集性 5、高风险性 6、高回报率 7、易受政策影响 二、房地产开发经营的形式 三、房地产开发与经营的程序及内容 1、房地产开发经营的程序 （一）投资机会选择与决策分析阶段 第一步 投资机会寻找与筛选 第二步 细化投资方案 第三步 可行性研究 （二）前期工作阶段 第四步 合同谈判 第五步 正式签署有关合同与合作协议， 并做好三通一平工作 （三）建设阶段 第六步 工程建设与管理（监理） （四）租售阶段 第七步 物业租售并投入使用 第八步 房地产资产管理（物业管理） * * 土地 在建工程 建成后的物业 房地产开发程度 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 综合房地产 按用途分类 按开发经营对象分类 按开发经营规模分类 按活动发生的不同过程 地产