第五章节 房地产交易与中介服务管理(本).ppt

第五章 房地产交易与中介服务管理 第一节 房地产交易管理概述 一、房地产交易的概念 《城市房地产管理法》规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易——是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 第一节 房地产交易管理概述 二、房地产交易中的基本制度 （一）房地产成交价格申报制度 《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。” 第一节 房地产交易管理概述 2001年8月建设部发布了《城市房地产转让管理规定》中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。 第一节 房地产交易管理概述 （二）房地产价格评估制度 《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定公布。具体办法由国务院规定。” 第一节 房地产交易管理概述 （三）房地产价格评估人员资格认证制度 《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。” “房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。” 第一节 房地产交易管理概述 三、房地产交易的管理机构及其职责 房地产交易管理机构——主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。 第一节 房地产交易管理概述 房地产交易管理的主要任务是： 1．对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； 2．办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续； 3．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； 4．为房地产交易提供洽谈，交流信息，展示行情等各种服务； 5．建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。 第二节 房地产转让管理 一、房地产转让的概述 （一）房地产转让的概念 房地产转让——是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 房地产买卖——是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定的价格转让给他人的行为。 第二节 房地产转让管理 房地产赠与——是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。 《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为： 第二节 房地产转让管理 1．以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 2．一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 3.企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 4．以房地产抵债的； 5．法律、法规规定的其他情形。 第二节 房地产转让管理 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 第二节 房地产转让管理 （二）房地产转让的分类 根据转让的对象分：土地使用权转让、房地产转让。 根据土地使用权的获得方式分：出让方式取得的土地使用权的转让、划拨方式取得的土地使用权的转让。 根据转让的方式分：有偿（买卖和入股等行为）和无偿（赠与、继承等行为）两种。 第二节 房地产转让管理 二、房地产转让的条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件 1.达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。