第五章节 房地产估价原则.pptxVIP

第五章 房地产估价原则;第一节 房地产估价原则概述;;第二节 独立、客观、公正原则;;第三节 合法原则;;;;第四节 最高最佳使用原则;;第一种投入产出关系：收益递减规律(报酬递减规律、边际收益递减原理) 假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。　　具体表现：对于一宗土地来说，土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度以后，收益开始下降。 ;;;3.适合原理 是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出判断和选择: (1)保持现状前提（认为维持现状最有利）　　房地产保持现状的条件：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值　　保留现有建筑物的条件：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值　　;(2).更新改造前提（房地产更新改造后再利用最为有利）装饰装修改造条件：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值 (3).改变用途前提（房地产改变用途再利用最为有利）改变用途的条件：（新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现有途的房地产价值 (4).重新开发前提（重新开发再利用最为有利）重新开发条件：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值 (5).上述情形的组合（应把几种可行的估价前提进行比较后，做出最高最佳利用的选择。最常见的是第三种改变用途???第二种装饰装修改造的组合） ; 第五节 估价时点原则;; 第六节 替代原则;; 第七节 谨慎原则;;